Znaczenie wiarygodnej wyceny wartości nieruchomości

Od jakości kredytów udzielonych wcześniej zależy bowiem gotowość i możliwość udzielania przez banki kolejnych kredytów, oraz co szczególnie istotne również ich cena. Dlatego też jednym z celów regulacyjnych jest dążenie do uzyskania wysokiej jakości udzielanych kredytów.

Znaczenia wskaźnika LtV

Na jakość portfela kredytów mieszkaniowych istotne znaczenie ma wartość nieruchomości, zabezpieczającej udzielany kredyt oraz relacja wysokości udzielanego kredytu do wartości nabywanej nieruchomości, na której ustanowiona ma być hipoteka.

To ten słynny wskaźnik LtV, w którym L to wysokość udzielanego kredytu, a V to określana przez bank wartość zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej, będąca pochodną wartości rynkowej/ceny transakcyjnej nabywanej nieruchomości.

Efektywność i bezpieczeństwo działalności banku  jest między wynikiem prowadzonej  polityki finansowania transakcji na rynku nieruchomości. Kluczowego dla tej działalności  znaczenia nabiera właściwe określenie wartości nieruchomości jako podstawy zabezpieczenia hipotecznego.

Ważna prawidłowa wycena wartości rynkowej nieruchomości

Według najnowszego Raportu AMRON-SARFiN w roku pandemicznym 2020 banki udzieliły ponad 204 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości ponad 60 mld złotych a portfel kredytów hipotecznych wyniósł na koniec ubiegłego roku ponad 476 mld złotych przy liczbie prawie 2,5 mln obsługiwanych obecnie kredytów. 

Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości stanowi też dla potencjalnego kredytobiorcy potwierdzenie trafności zawieranej transakcji i płaconej ceny

Przy tak dużej skali kredytowania hipotecznego błędna czy mało ostrożna wycena wartości nieruchomości i określenie wysokości zabezpieczenia hipotecznego stanowić może źródło wystąpienia ryzyka systematycznego w gospodarce o trudnych do przewidzeniach dla niej konsekwencjach, prowadząc w końcu nawet do zjawisk kryzysowych o różnej skali i natężeniu.

Dlatego też jednym z wymogów stawianych przez banki przy udzielaniu kredytu mieszkaniowego jest zlecenie wyceny wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, nie tylko określa wartość rynkową nieruchomości, ale zawiera wiarygodną informację o lokalnym rynku nieruchomości oraz o zmianach zachodzących na tym rynku.

Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości stanowi też dla potencjalnego kredytobiorcy potwierdzenie trafności zawieranej transakcji i płaconej ceny.

Czas na jednolite standardy w wycenach

Po niezwykle dynamicznym rozwoju rynku mieszkaniowego w, szybkim przyroście portfeli kredytowych w bankach oraz  spekulacyjnym wzroście cen transakcyjnych mieszkań zarówno uczestnicy tego rynku, jak i instytucje nadzorujące postanowiły ten rynek uporządkować.

Komisja Nadzoru Finansowego doprecyzowywała rygory w kolejnych wersjach Rekomendacji S oraz J. Bezpośrednio po kryzysie subprime Związek Banków Polskich wsparł Polską Federacją Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w opracowaniu standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych w zakresie wyceny nieruchomości dla potrzeb sektora bankowego.

W roku 2010 uchwalony  przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) Standard  zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr1 „Wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności”, został zaakceptowany i ogłoszony przez Ministra Infrastruktury.

Szkolenia dla rzeczoznawców i pracowników bankowych

W tym samym roku w ramach współpracy pomiędzy Związkiem Banków Polskich (ZBP) a Polską Federacją Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) uruchomione zostało szkolenie „Wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności”.

Podstawą wyceny nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności w bankach uniwersalnych jest wartość rynkowa, w bankach hipotecznych wartość bankowo-hipoteczna

Fakt wydania Standardu i prowadzonych szkoleń ma duże znaczenie praktyczne, przyczynia się bowiem do podnoszeniu kwalifikacji nie tylko rzeczoznawców majątkowych ale również pracowników banków,  odpowiedzialnych zarówno za procedowanie wniosków kredytowych jak również zarządzanie i monitorowanie ryzyka portfela kredytów hipotecznych.

Pozwala ograniczać skutki potencjalnych zagrożeń wynikających z niewłaściwie określonych wartości, jako podstawy zabezpieczenia wierzytelności.

Szkolenia, obejmujące 38 godzin zajęć lekcyjnych, pogłębiają wiedzę ich uczestników z metodyki wyceny nieruchomości, aktualizują ją,  ujednolicają a także, co jest bardzo istotne  uczą specyfiki wyceny dla tego celu.

Ten cel wyceny jest bowiem specyficzny: podstawą wyceny nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności w bankach uniwersalnych jest wartość rynkowa, w bankach hipotecznych wartość bankowo-hipoteczna.

Banki, oceniając ryzyko kredytowania nieruchomości zobowiązane są wymogami nadzorczymi określić możliwą do przyjęcia wartość zabezpieczenia tej konkretnej wierzytelności.

Pierwsza, wyżej wymieniona wartość określana jest na konkretny dzień, to jest na dzień wyceny, kiedy jeszcze nie został uruchomiony kredyt, który na rynku nieruchomości, z uwagi na wysoką kapitałochłonność jest kredytem długoterminowym, a okres  jego spłaty może przekroczyć 20 lat.

Druga wartość określana jest w dniu podejmowania decyzji kredytowej, ale nie na dzień wyceny, ma ona więc charakter długoterminowy. Oznacza to, ze jej poziom powinien być co najmniej utrzymany w okresie spłaty kredytu. Jedna i druga wartość  nieruchomości obarczona jest, chociaż w sposób zróżnicowany,  niepewnością i ryzykiem.

Zarówno na etapie określania wartości jak i jej weryfikacji przez pracowników bankowych  wymagana jest znajomość metodyki wyceny, ekonomicznych zasad wyceny, zrozumienie istoty wartości stanowiących podstawę zabezpieczenia wierzytelności, znajomość mechanizmów funkcjonowania rynków nieruchomości, cykliczności ich rozwoju  zarówno w ujęciu krótko i długoterminowym.

Potrzeba permanentnego dokształcania

Rodzi to potrzebę permanentnego dokształcania.  Szkolenia mają na celu, dzięki uczestnictwu w nich zarówno rzeczoznawców majątkowych, jak i pracowników banków obsługujących proces kredytowy, przygotowanie zarówno rzeczoznawców majątkowych w zakresie oczekiwań banków w stosunku do operatów szacunkowych, jak i przygotowanie pracowników banków do dialogu z rzeczoznawcą, w zakresie wiedzy specjalnej wykorzystywanej przez rzeczoznawców majątkowych w procesie wyceny i sporządzania operatów szacunkowych.

Od 2014 roku Związek Banków Polskich wraz z Centrum Prawa Bankowego i Informacji, pod patronatem Komisji Nadzoru Finansowego oraz Narodowego Banku Polskiego, prowadzą te szkolenia samodzielnie po uprzednim zweryfikowaniu zakresu merytorycznego ściślej dopasowanego do potrzeb pracowników  sektora bankowego, ale w większości z niezmienioną obsadą wykładowców.

Wśród wykładowców szkolenia znajdują się naukowcy, z którymi współpraca trwa od wielu lat i  niejednokrotnie  w swej działalności praktycznej korzystano  również z ich publikacji naukowych – prof. Ewa Kucharska – Stasiak z Uniwersytetu Łódzkiego oraz profesorowie Sabina i Ryszard Źróbek z Uniwersytetu Warmińsko -Mazurskiego  w Olsztynie.

Są to wysokiej klasy specjaliści zajmujący się zagadnieniami rynków nieruchomości oraz metodyką wyceny nieruchomości. W gronie wykładowców są także praktycy – specjaliści od rynków kapitałowych,  przedstawiciele sektora bankowego, funduszy nieruchomościowych i rzeczoznawcy mający doświadczenie w zakresie wyceny zabezpieczeń wierzytelności.

Związek Banków Polskich zorganizował w minionych 10 latach 73 sesje szkoleniowe, w których uczestniczyło ponad 2,5 tys. rzeczoznawców majątkowych oraz pracowników banków

Warto podkreślić, że część kadry wykładowców, w tym wymienieni profesorowie  są  współautorami wspomnianego powyżej Standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych nr1 „Wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności”, ogłoszonego powtórnie przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa w 2017roku.

Dzięki  wykorzystaniu przy jego tworzeniu wiedzy i publikacji naukowych  wspomnianych profesorów  dotyczących nowoczesnych zasad wyceny wdrożony standard jest spójny ze standardami międzynarodowymi oraz dyrektywami unijnymi z zakresu zabezpieczeń wierzytelności.

Szkolenia porządkują wiedzę rzeczoznawców dla tego specyficznego celu, jakim jest zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy i pozwolą na przygotowywanie wycen dla banków oraz przyjmowanie w bankach tych opracowań w oparciu zarówno o polskie przepisy prawa, ale też o nowoczesne zasady spójne ze standardami Europejskimi TEGOVA (EVS), standardami Międzynarodowymi MSW (IVSC) oraz dyrektywami unijnymi dotyczącymi zasad wyceny z zakresu zabezpieczeń wierzytelności oraz regulacje nadzorcze obowiązujące banki i instytucje nadzorcze.

Związek Banków Polskich zorganizował w minionych 10 latach 73 sesje szkoleniowe, w których uczestniczyło ponad 2,5 tys. rzeczoznawców majątkowych oraz pracowników banków.

Dziś lista rzeczoznawców majątkowych, którzy ukończyli te szkolenia i pozytywnie zdali końcowy egzamin liczy  2359 osób i dostępna jest na stronie Związku Banków Polskich.

Ukończenie takiego szkolenia jest warunkiem podjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego współpracy z ośrodkiem analitycznym Związku Banków Polskich monitorującym rynek nieruchomości i kredytowania hipotecznego – Centrum Analiz Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomości.

Centrum AMRON od 2009 roku publikuje kwartalny Raport AMRON-SARFiN, prowadzi międzybankową bazę danych o nieruchomościach oraz oferuje zarówno bankom jak i potencjalnym kredytobiorcom wycenę wartości nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych, absolwentów tych szkoleń. Taka wycena jest akceptowana przez większość banków, udzielających kredyty hipoteczne.

Podniesienie profesjonalizmu rzeczoznawców i pracowników bankowych  poprzez proces szkoleń znacznie poprawiło jakość wycen, zwiększyło przejrzystość informacji o  nieruchomości jako zabezpieczeniu kredytu a także usprawniło proces ich udzielania.

Jest to jeden chociaż nie jedyny z wymiernych dowodów współpracy ze środowiskiem naukowym, który ma istotny  wpływ na podniesienie bezpieczeństwa w tym sektorze gospodarki.

O intensywności i jakości współpracy Związku Banków Polskich z kadrą uniwersytecką świadczy liczny udział nie tylko kadry profesorskiej jako prelegentów i uczestników paneli dyskusyjnych na organizowanych przez ZBP konferencjach, kongresach i szkoleniach ale również liczny udział dyplomantów i doktorantów.

W uznaniu zaangażowania we współpracę z sektorem bankowym, głownie w wymiarze dydaktycznym w roku 2013 laureatem dorocznej nagrody kwartalnika Finansowanie Nieruchomości została właśnie pani Prof. Ewa Kucharska-Stasiak.