Zdolność kredytowa Polaków gwałtownie spada, ale czy mieszkania będą tańsze?
Robert Lidke: Jakiego tąpnięcia na rynku kredytów mieszkaniowych spodziewa się Pan w tym roku?
Paweł Komar: Patrząc na cały rynek to może być to spadek o minimum 30, a nawet o 40 procent jeśli spojrzymy na roku ubiegły, bowiem rok 2021 był rekordowy jeśli chodzi o wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych.
W naszej firmie spadki powinny być znacznie mniejsze ze względu na nasze pomysły zareagowania na tę sytuację.
Czytaj także: Od kwietnia nowe zasady liczenia zdolności kredytowej, nie taki diabeł straszny jak go malują?
Polski Ład, galopująca inflacja, rosnące stopy procentowe oraz najnowsze zalecenie KNF, które od kwietnia nakazuje bankom wdrożenie między innymi bufora służącego do obliczania maksymalnie dostępnej kwoty kredytu w postaci 5 punktów procentowych ponad obecny WIBOR – to główne przyczyny wymienione w Państwa raporcie gwałtownie malejącej zdolności kredytowej Polaków. Stąd zasadne jest pytanie – jaki udział w spadku akcji kredytowej, o którym Pan mówi mogą mieć zalecenia KNF?
Uważam, że samo zalecenie KNF będzie miało wpływ na spadek akcji kredytowej od kilku do kilkunastu procent w tym roku. Jeśli w marcu oceniano spadki w kredytowaniu mieszkaniowym na poziomie 20 procent, to po zaleceniu KNF, w mojej ocenie spadki wyniosą nawet – jak powiedziałem 30-40 procent.
Oczywiście duże znaczenie będzie miało zachowanie WIBOR-u w kolejnych miesiącach, bo jeśli mamy teraz odczyty na poziomie 6 procent plus marża, to jest razem 8 procent, plus zalecane przez KNF 5 procent to już otrzymujemy 13 procent.
I jeśli jeszcze się okaże, że w wyniku podwyżki stóp procentowych dojdą kolejne 2 punkty procentowe to będziemy mieli kredyty hipoteczne z oprocentowaniem 15-16 procent. To jest ewenement, z którym na tak dojrzałym rynku jak nasz nie mieliśmy do czynienia od wielu lat.
Czytaj także: Stopy procentowe na poziomie 5 procent to wzrost raty kredytu o 2/3?
Tak gwałtowny spadek akcji kredytowej powinien wpłynąć na spadek sprzedaży nowych mieszkań, a także na ceny na rynku wtórnym. Czy widzi Pan taką perspektywę?
Widzę, ale uważam – co może nie być popularnym poglądem w tej chwili, że ceny nieruchomości raczej nie spadną, a wbrew pozorom będą rosnąć.
W roku ubiegłym nawet 60 procent sprzedanych mieszkań znalazło kupców za gotówkę. A więc kredyt nie był tu potrzebny.
Jest to konsekwencja rozejścia się oprocentowania kredytów i depozytów. Oprocentowanie kredytów idzie zgodnie z WIBOR-em, ale depozytów rośnie znacznie wolnej.
Dzisiaj widzimy, że klienci, którzy w kwietniu przychodzą po kredyt mają zdolność kredytową niższą o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent.
Wobec tego są uruchamiane oszczędności rodzinne. Babcie, dziadkowie, rodzice przekazują dzieciom i wnukom swoje zaskórniaki, po to aby miały większy wkład własny. W efekcie pula udzielonego kredytu przez banki jest niższa.
Krótkoterminowo, a nawet długoterminowo będziemy mieli do czynienia z efektem wojny w Ukrainie.
Teraz gwałtownie drożeje najem na rynku nieruchomości. Jeśli krótkoterminowo ceny najmu wzrosły o 30 procent w niektórych miastach, to rośnie atrakcyjność nabywania mieszkań jako inwestycji. Statystyczny Kowalski rozważa więc zakup mieszkania za gotówkę, albo na kredyt – mimo rosnących stóp procentowych.
Patrząc przez pryzmat inflacji i rosnących kosztów budowy nie ma tu perspektywy na spadek cen nieruchomości.
Jeśli do tej pory deweloper miał marże na projekcie od kilku do kilkunastu procent, a teraz koszty budowy wzrosły mu na przestrzeni ostatnich tygodni o kilkadziesiąt procent to wstrzyma on swoje inwestycje, ale nie obniży ceny mieszkań.
To też oznacza, że nie spadną w efekcie cen nieruchomości na rynku wtórnym, tym bardziej, że rośnie popyt za strony uchodźców z Ukrainy, którzy chcą mieszkanie w Polsce kupić lub wynająć.
Czytaj także: UKNF zaleca przy ocenie klientów branie pod uwagę znaczących wzrostów stóp procentowych
