Wywiady: Właścicielami nieruchomości powinni być ludzie zamożni

Czy w Pani ocenie rynek nieruchomości w Polsce można uznać za uregulowany i w pełni rozwinięty?

Z pewnością nie. Proces transformacji, jakiemu podlegał rynek nieruchomości, nie doprowadził do powstania w Polsce rynku na wzór rynków dojrzałych. Można zidentyfikować szereg obszarów, w których proces reform rozpoczął się, ale nie został zakończony. Są również obszary, w których reformy nie zostały podjęte i, niestety, takie, w których przeprowadzono je niewłaściwie. Niektóre z nich za chwilę staną się źródłem nowych problemów w rozwoju rynku.

Jednym z warunków dojrzałości rynku jest swoboda obrotu nieruchomościami (ujęcie przedmiotowe), swoboda udziału w transakcjach, a także bezpieczeństwo tego obrotu (ujęcie podmiotowe). Wiele w tym względzie zrobiono, ale nie wszystko. Powstał system rejestracji komputerowej ksiąg wieczystych, ale nie została zakończona budowa Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach, który powinien zawierać ewidencję gruntów i budynków, czyli kataster nieruchomości, ewidencję podmiotów i przedmiotów opodatkowania, czyli rejestr fiskalny, a także księgi wieczyste, stanowiące rejestr prawny. Sprawnie działający System stanowi warunek właściwej gospodarki nieruchomościami, ale także zapewnienia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Z dniem 1 stycznia 2016 roku wchodzi w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która w praktyce zablokuje obrót nieruchomościami rolnymi. Wyraźnie w obawie przed napływem kapitału zagranicznego, ustawodawca zacieśnia krąg podmiotów uprawnionych do nabycia gruntów rolnych, dając pierwszeństwo dzierżawcy lub sąsiadowi. Godzi tym samym w swobodę obrotu nieruchomościami i swobodę udziału w transakcjach. Ustawodawca, chcąc zapobiec spekulacjom gruntami rolnymi, sparaliżuje obrót i doprowadzi do powstania szeregu patologii na rynku.

W Polsce w dalszym ciągu nie mamy uregulowanych stosunków własnościowych – nie został przeprowadzony proces reprywatyzacji, co zaraz na początku transformacji uczyniono w Czechosłowacji, na Węgrzech i na terenie NRD. Z tego powodu koszty transakcyjne ponoszą zarówno uczestnicy rynku, jak również państwo i jednostki samorządu terytorialnego, które muszą wypłacać odszkodowania jako następstwo orzeczeń sądowych.

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych wystąpił bardzo nasilony proces prywatyzacji. Przyjęty został model prywatyzacji rozumianej jako sprzedaż mieszkań ich najemcom. W efekcie obecnie mamy większy udział mieszkań własnościowych niż Stany Zjednoczone, brakuje natomiast mieszkań na wynajem. Już na początku okresu transformacji niemieccy eksperci ostrzegali nas przed tą ścieżką, zalecając prywatyzację zarządzania, a nie własności. Nie tylko, że struktura własności została w Polsce wykrzywiona, ale proces prywatyzacji nie został poprawnie przeprowadzony. Przyjął on charakter prywatyzacji rozproszonej, inicjowanej oddolnie, przez najemcę. Powinien on przyjąć postać prywatyzacji selektywnej, opartej na inicjatywie właściciela, który typuje do prywatyzacji budynki czy całe kwartały. Prywatyzacja rozproszona doprowadziła do rozproszenia własności, znacząco utrudniając zarządzanie. Ponadto proces prywatyzacji oparty został na bardzo wysokich, sięgających 80-95 proc. wartości bonifikatach dla kupujących, co negatywnie oceniane jest z punktu widzenia sprawiedliwości społecznej. Niesie to również negatywne skutki dla samego zasobu. Dzięki wysokim bonifikatom właścicielami mieszkań zostawali często ludzie o niskich dochodach, których nie stać na ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem stanu technicznego. Często, szczególnie w pierwszym etapie prywatyzacji, nabywając własność nie wszyscy z najemców wiedzieli, że kupują nie tylko prawa, ale także obowiązki, w tym obowiązki utrzymania stanu technicznego całego budynku. Właścicielami nieruchomości powinni być ludzie zamożni. Bardzo dobrze rozumieją to o wiele bogatsze społeczności – Niemcy czy Szwajcarzy – preferując wynajem mieszkań. Prywatyzacja stanowi dzisiaj wielką barierę dla przeprowadzenia programów rewitalizacji, która nie jest uznana za cel publiczny, a więc nie pozwala na wywłaszczenie. Nawet, gdyby pozwalała, to gmina, która z bonifikatą sprzedała mieszkanie znajdujące się w budynku położonym na obszarze poddawanym rewitalizacji, musiałaby wykupić je po cenie rynkowej.

A to przecież nie wszystkie problemy, jakie pojawiły się na rynku nieruchomości.

Źle się stało, że właściwie podstawowym sposobem zaspokajania potrzeby mieszkaniowej jest nabycie prawa własności do mieszkania. Źle się stało, że zniszczono ideę spółdzielczości mieszkaniowej. Należało naprawiać to, co niewłaściwie funkcjonowało, a nie niszczyć. W Polsce nie ma systemu długoletniego oszczędzania na mieszkanie. Wszystkie systemy oszczędzania skompromitowały się. Dobro tak drogie, jak mieszkanie, nie jest dostępne dla większości ludzi, szczególnie młodych. Na etapie nabycia mieszkania kredyt powinien mieć funkcję wspomagającą, a nie wyłączną. Stanowi to jeden z dowodów klęski polityki mieszkaniowej. Nie jedyny. Na mapie Europy zajmujemy jedno z ostatnich miejsc pod względem liczby mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców. Za nami jest Rumunia i Albania. Pod względem wskaźników jakościowych też wyróżniamy się negatywnie.

Istotnym problemem na rynku nieruchomości jest brak reformy systemu podatkowego. W dalszym ciągu podatek od nieruchomości naliczany jest od powierzchni, podczas gdy sprawność funkcjonowania rynku wymaga wprowadzenia podatku od wartości – podatku typu ad valorem. Rynek polski nie może właściwie pełnić funkcji instrumentu wykorzystania przestrzeni. W krajach, w których nie było gospodarki rynkowej, a więc nie było również rynku nieruchomości, zabrakło sygnałów cenowych. W efekcie wystąpiło swobodne dysponowanie ziemią, co doprowadziło do powstania rozproszonych, drogich i nieefektywnych struktur przestrzennych na terenach miejskich, doprowadzając, jak to nazywa Władysław Jan Brzeski, do tzw. misalokacji:

• przestrzennej, przejawiającej się w rozproszeniu zasobów i rozciągnięciu infrastruktury, podwyższając koszty funkcjonowania miast
• funkcjonalnej, wyrażającej się w przeznaczeniu zbyt wielu terenów na funkcje przemysłowe
• lokalizacyjnej, ujawniającej się w przesuwaniu intensywnej zabudowy mieszkaniowej na obrzeża miast, pozostawiając wiele cennych terenów na funkcję przemysłową, bocznice kolejowe, wojsko czy ogródki działkowe
• podmiotowej. przejawiającej ...