Wynajem mieszkania obcokrajowcom − o czym trzeba pamiętać?

Pierwszą kwestią wartą podkreślenia jest fakt, że umowa zawierana z obywatelem innego państwa nie jest jakąś umową szczególną, nie wymaga dodatkowych formalności i podlega dokładnie tym samym regulacjom prawnym, jak umowy z obywatelami polskimi.

Kluczową sprawą jest identyfikacja najemcy. Tożsamość możemy zweryfikować za pomocą paszportu, ale też Polskiego Dokumentu Tożsamości Cudzoziemca, wydawanego obcokrajowcom przebywającym na terytorium RP i nie posiadającym żadnego obywatelstwa.

Kwestia identyfikacji będzie bardzo ważna w przypadku ewentualnych problemów z najemcą i skierowania powództwa przed sąd. Warto również ustalić miejsce pracy, a w przypadku studentów uczelnię.

Najem zwykły czy okazjonalny?

Najem okazjonalny co prawda gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę własności, jednak z mojej praktyki zawodowej wynika, że w przypadku cudzoziemców często dużą barierą jest wskazanie lokalu, w którym mogliby zamieszkać w przypadku egzekucji.

Przy umowie zwykłej bezwzględnie należy zachować formę pisemną, standardowo sporządzaną w języku polskim i angielskim. Trzeba jednak pamiętać, by zamieścić w niej klauzulę przewidującą pierwszeństwo wersji polskiej i określić cel wynajmu lokalu.

Kolejny ważny element to wskazanie, że umowa podlega prawu polskiemu i jurysdykcji sądów polskich, co pozwoli uniknąć ewentualnych sporów transgranicznych, gdy najemca wyjedzie z Polski mając nieuregulowane zobowiązania z tytułu najmu.

Jednak w takim przypadku dochodzenie roszczeń jest trudne. Nawet jeśli procedura odbędzie się przed sądem polskim, egzekucja prowadzona będzie tam, gdzie faktycznie mieszka dłużnik lub gdzie posiada majątek.

Kaucja i czas trwania umowy

Bardzo ważną sprawą jest również zabezpieczenie w postaci kaucji, zwłaszcza że w przypadku obcokrajowców ewentualne nieuregulowanie należności wiąże się z trudnościami, o których mowa powyżej.

Ustawa o ochronie lokatorów daje możliwość pobrania w ramach kaucji nawet 12-krotności czynszu najmu (6-krotności w przypadku umowy okazjonalnej), w praktyce jednak w większości przypadków pobierana jest miesięczna lub dwumiesięczna kaucja.

Przyjęta praktyka uzależnia uruchomienie umowy od wpłacenia kaucji. Rekomenduje również, by zwrot kaucji z umowy nastąpił w terminie 30 dni nie od zakończenia umowy, a od opróżnienia lokalu przez najemcę.

Przydatnym zapisem w umowie bywa też klauzula o zakazie potrącenia należności z tytułu czynszu najmu lub opłat eksploatacyjnych przez najemcę. Unikniemy wtedy sytuacji, w której najemca nie ureguluje ostatniego czynszu dokonując potrącenia z kaucji, a wynajmujący nie będzie miał z czego pokryć ewentualnych strat w wynajmowanym lokalu.

Dobrą praktyką jest również zawieranie umów na czas oznaczony, a w razie konieczności można prolongować je stosownym aneksem. To pozwoli nam uniknąć tzw. milczącego przedłużenia umowy.

Możemy mieć do czynienia z taką sytuacją, kiedy najemca chce przedłużyć pobyt w lokalu na pewien czas po upływie trwania umowy, płacąc za ten okres.

Pamiętajmy jednak, iż zgodnie z art. 674 k.c. jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się je w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Sytuacja ta może spowodować, iż wynajmujący będzie musiał ją ponownie wypowiedzieć.

Wypowiedzenie w umowie najmu, a stan prawny

W umowach najmu często znajduje się niedozwolone postanowienie jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadku zalegania czynszu lub opłat eksploatacyjnych.

Tymczasem zgodnie z art. 11 punkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący może wypowiedzieć taką umowę, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Trzeba tu podkreślić, że ustawa mówi o trzech pełnych okresach, co nie musi oznaczać trzech miesięcy.

I na pewno, wynajmując mieszkanie bez względu na to z kim podpisujemy umowę, należy sporządzić  protokół zdawczo-odbiorczy lokalu i jego wyposażenia wraz z dokumentacją fotograficzną  w dniu przekazania mieszkania uwzględniając  stan liczników.

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC INVEST