Więcej można zarobić na obligacjach skarbowych niż na inwestowaniu w mieszkania na wynajem?

„Liczba sprzedanych kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych w III kw. 2022 r. spadła znacząco i wyniosła ok. 6,6 tys. Był to spadek o ok. 55% r/r (w III kw. 2021 r. wystąpił wzrost o ok. 12%).” – czytamy w raporcie.

Analitycy NBP piszą, że w III kwartale br. liczba 66,1 tys. mieszkań, na które wydano pozwolenia była niższa od notowanej w poprzednich kwartałach (o ok. 29% kw./kw. i ok. 21% r/r). Rozpoczęto budowę 45,1 tys. mieszkań, tj. mniej o ok. 32% kw./kw. i mniej o ok. 24% r/r.

Rosną ceny, spada dostępność mieszkań

Za raportu dowiadujemy się, że w III kwartale br. dalej rosły nominalne ceny mieszkań w większości analizowanych przez analityków NBP miastach.

Podobnie rósł poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań względem poprzedniego kwartału w Warszawie oraz w innych analizowanych miastach.

„Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) spadł nieznacznie kw./kw. w efekcie szybszego wzrostu cen mieszkań niż wynagrodzeń” – napisano w raporcie.

Opłacalność inwestowania w mieszkania na wynajem

„Wzrost stawek czynszów w najmie długoterminowym (średni w 7. dużych miastach) wpłynął na nieznacznie wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań, ale nabywanych wyłącznie za gotówkę” – stwierdzają analitycy NBP.

Jak zauważają nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych.

Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe była ujemna ze względu na wzrost oprocentowania skarbowych papierów wartościowych.

Wykres 25 Opłacalność wynajmu mieszk. (śr. w Warszawie i 6M) wobec alternatywnych inwestycji GD (różnice stóp procentowych)

Analiza na prezentowanym wykresie nie uwzględnia wysokich kosztów transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji.

Wysoka rentowność firm deweloperskich

„Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wyniosła ok. 20%, tj. nieznacznie wzrosła wobec poprzedniego kwartału, nadal utrzymując się na względnie wysokim poziomie.

Na taki poziom ROE wpływ miał wzrost cen transakcyjnych, pokrywający wzrost kosztów producentów mieszkań” – oceniają analitycy NBP.

W raporcie zaznaczono: „Informacja została przygotowana w Departamencie Stabilności Finansowej na potrzeby organów NBP. Opinie wyrażone w niniejszej publikacji są opiniami autorów i nie przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego.”