Społeczne Grupy Mieszkaniowe – nowa inicjatywa Ministerstwa Infrastruktury na ożywienie budownictwa na wynajem

Bolesław Meluch
doradca prezesa Zwi¹zku Banków Polskich

W założeniu Ministerstwa Infrastruktury projektowana regulacja jest jednym ze sposobów realizacji powyższego celu i ma skutkować zmniejszeniem deficytu lokali mieszkalnych na rynku, szczególnie w odniesieniu do gospodarstw domowych o średnich dochodach, tj. tych, których dochody są zbyt wysokie, aby nabyć uprawnienia do najmu lokalu komunalnego, a zarazem zbyt niskie, aby otrzymać kredyt mieszkaniowy celem nabycia lokalu na rynku.

Według oceny Ministerstwa ta grupa społeczna charakteryzuje się dosyć niskim przedziałem wiekowym, tym samym powstanie takich rozwiązań będzie pomocne w rozwiązywaniu problemów społecznych i demograficznych.

” ]

Zdaniem Ministerstwa koncepcja społecznych grup mieszkaniowych (SGM), tj. najmu lokalu wraz z docelowym przeniesieniem jego własności, stanowiłaby także impuls rozwoju dla całej branży budownictwa mieszkaniowego.

Biorąc pod uwagę skłonność Polaków do posiadania lokali mieszkalnych na własność, instytucja najmu traktowana jest jedynie jako rozwiązanie tymczasowe.

Według GUS zasób mieszkań czynszowych, obejmujący mieszkania komunalne, spółdzielcze lokatorskie, zakładowe, Skarbu Państwa oraz TBS-ów, stanowi 13,3 proc. ogółu mieszkań. Przy braku wiarygodnych danych, tzw. prywatny zasób mieszkaniowy można w przybliżeniu szacować na ok. 0,5 mln, tym samym udział mieszkań czynszowych w całości zasobów osiągnie w sumie ok. 17 proc. Na tle krajów Europy Zachodniej jest to stosunkowo mały zasób, który ponadto na przestrzeni ostatnich 20 lat, w stosunku do ogólnej liczby mieszkań, zmniejszył się ok. trzykrotnie, głównie w wyniku procesów prywatyzacyjnych w zasobach komunalnych, zakładowych i spółdzielni mieszkaniowych.

Zdaniem Ministerstwa, formuła Społecznych Grup Mieszkaniowych wpisuje się w ten model, gdyż umowa najmu jest tylko etapem przejściowym w drodze do uzyskania pełnej własności zajmowanego lokalu.

Koncepcja Społecznych Grup Mieszkaniowych oparta jest, w skrócie, na następujących elementach:

• inwestor SGM oraz przyszły najemca na początku zawierają umowę przedwstępną umowy najmu
• najemca zobowiązuje się do partycypacji w kosztach budowy lokalu
• SGM, także w oparciu o własne i zewnętrzne środki, realizuje inwestycję
• następnie zawierana jest umowa najmu lokalu
• w dalszej perspektywie najemca lokalu mieszkalnego, po spłacie całkowitych kosztów budowy zajmowanego lokalu, staje się jego właścicielem
• po wyodrębnieniu na własność wszystkich lokali SGM przestaje istnieć, a powstaje na jej miejsce wspólnota mieszkaniowa.

Warunki prawne dla funkcjonowania SGM

Z uwagi na zmieniające się zasady inwestowania i użytkowania lokalu mieszkalnego w całym procesie, w opracowywaniu założeń prawnych funkcjonowania Społecznych Grup Mieszkaniowych istotne jest uwzględnienie następujących, obowiązujących obecnie, przepisów prawa:

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)

Zgodnie z tymi przepisami spółdzielnia, w interesie swoich członków, prowadzi wspólną działalność gospodarczą. Celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych pomocy: spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, odrębnej własności lokalu, własności domu jednorodzinnego oraz najmu lokalu.

Ustawa reguluje także sposób przekształcania spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność, a także sprawy dotyczące przejścia przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych pod reżim ustawy o własności lokali.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31. poz. 266, z późn. zm.)

Ustawa reguluje dwie podstawowe grupy zagadnień:

• zasady i formy ochrony praw lokatorów
• zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

W zakresie ochrony lokatorów ustawa określa m.in. prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów, w szczególności zagadnienia dotyczące trybu podwyższania czynszu, zasad wypowiadania umowy najmu, uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego itp.

Obowiązujące w tym zakresie przepisy wprowadzają zasadę, że właściciel może podwyższyć czynsz z poziomu przekraczającego 3 proc., albo, jeśli czynsz w wyniku dokonanej podwyżki przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, jedynie na zasadach określonych w ustawie. Lokator może żądać uzasadnienia podwyżki, a następnie zakwestionować jej zasadność lub wysokość, wnosząc do sądu odpowiedni pozew.

Z kolei powodem wypowiedzenia umowy najmu lokalu mogą być m.in.: zaległości w uiszczaniu czynszu lub innych opłat za używanie lokalu oraz używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową.

Ustawa o ochronie praw lokatorów… wprowadza także szczególny tryb umowy najmu lokalu, tzw. najem okazjonalny lokalu. Z tej formuły może skorzystać właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalność gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa taka może być zawarta na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania mieszkania. Istotą najmu okazjonalnego jest także wyłączenie stosowania niektórych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów… oraz art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, w przypadku zgłoszenia przez właściciela faktu zawarcia takiej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. W konsekwencji powyższego, w sytuacji wygaśnięcia umowy najmu, ewentualna egzekucja prowadzona jest w oparciu o wymienione oświadczenie najemcy, do lokalu uprzednio wskazanego przez najemcę.

Ustawa z dnia 23 kwietna 1964 r.Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.)

Kodeks cywilny w szczególności normuje kwestie:

1. wspólności najmu lokalu małżonków,
2. solidarnej odpowiedzialności za zapłatę czynszu lokatorów przebywających w lokalu,
3. wstąpienia w stosunek najmu lokalu osób uprawnionych w razie śmierci najemcy.

Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.)

Ustawa konstytuuje zasady działania specjalnych podmiotów powołanych do tworzenia zasobu mieszkań na wynajem o czynszach dostępnych dla osób niezamożnych – towarzystw budownictwa społecznego.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.)

Przepisy tej ustawy definiują przedmiot odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego. W razie wyodrębnienia własności lokalu, jego właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości na rzecz innego niż dotychczasowy właściciel budynku, powstaje z mocy prawa „wspólnota mieszkaniowa”, którą tworzy ogół właścicieli lokali w określonej nieruchomości.

Celem projektowanego systemu będzie:

1. Stworzenie warunków dla dużej części społeczeństwa (według Ministerstwa Infrastruktury 60 proc. społeczeństwa nie jest obecnie adresatem żadnego funkcjonującego programu mieszkaniowego, co jest wynikiem osiąganych dochodów – są one za wysokie, aby ubiegać się ...