Rynek Finansowania Nieruchomości: Ziemia rolna – nie taka ustawa straszna / New polish farmland Act lowers the risk of speculative bubble growth

Bartosz Turek
Analityk rynku
nieruchomości

Po latach dynamicznych wzrostów cen ziemi na wsiach, za hektar gruntu ornego trzeba dziś zapłacić 36,4 tys. zł – wynika z najświeższych szacunków Open Finance. Wynik ten uwzględnia dane GUS o cenach trans­akcyjnych w obrocie prywatnym oraz strukturę jakościową ziemi w Polsce. Liczba ta jest więc ceną, jaką Polacy faktycznie płacili za przeciętną rolną parcelę w kraju w pierwszym kwar­tale 2017 r.

Skala hossy panująca na tym rynku jest zaskakująca. Warto przypomnieć, że analogiczne szacunki mówią, że pod koniec 2004 roku za hektar trzeba było płacić niewiele ponad 6,2 tys. zł. W tym czasie doszło więc do nieba­gatelnego, wynoszącego 486 proc. wzrostu. To tak, jakby od końca 2004 roku wycena przeciętnej rolnej parceli rosła o 15,5 proc. każdego roku. Dla porównania, w tym samym czasie złoto – hit inwestycyjny ostatnich lat – drożało o około połowę wolniej przy bez porównania większej zmienności notowań – wynika z danych portalu rynekzlota24.pl

Mało tego, statystyki Eurostatu sugerują, że w 1990 roku za hektar w Polsce trzeba było zapłacić jedynie 439 zł. To sugerowałoby wzrost cen aż o 8197 proc. przez niecałe 27 lat. W gruncie rzeczy jest to bardzo nie­bezpieczne zjawisko. Przez ten czas utrwalała się bowiem świadomość ist­nienia niezwykle kuszącej alternatywy dla lokat, akcji czy obligacji. Infor­macja ta miała prawie trzy dekady na przebicie się do opinii publicznej i ugruntowanie swojej pozycji w umy­słach inwestorów.

Jak gdyby tego było mało, w ostatnich latach wiele osób decydowało się na zakup ziemi rolnej w celu jej później­szego „odrolnienia”, podziału i sprze­daży jako małych działek budowla­nych lub rekreacyjnych. Często poja­wiającą się motywacją do zakupów była też chęć osiągania przychodów z dopłat bezpośrednich. Na wsiach powszechne są niepisane umowy, zgodnie z którymi rolnik dostaje pozwolenie na uprawę działek, za co może zachować sobie efekty tych upraw, a właściciel dzięki temu może się ubiegać o dopłaty bezpośrednie. Zyski z takiego procederu są dla posiadaczy gruntów wysokie – często wielokrotnie wyższe niż możliwe do uzyskania na bankowej lokacie i to nawet gdyby pominąć wspomniane wzrosty cen ziemi.

Ceny wyhamowały, ale nie spadają

Sytuacja taka była dla rządu ważną przesłanką do wprowadzenia w życie nowego prawa ograniczającego zasady wolnego obrotu ziemią rolną w Polsce. Wiele mówiło się też o zbliżającym się końcu okresu ochronnego, po którym obywatele Unii Europejskiej mieli uzyskać pełny dostęp do rynku gruntów rolnych „nad Wisłą”. Trzeba jednak podkre­ślić, że ustawa nie stanowi zapory, która nie pozwoliłaby na przykład rolnikom z Holandii, Niemiec czy Francji stać się właścicielami ziemi w Polsce. Zasady są bowiem takie, że od 30 kwietnia 2016 roku co do zasady nabywcami ziemi rolnej mogą być tylko kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu, skarb państwa oraz „rolnicy indywidualni”. W rozu­mieniu ustawy są to osoby, które mają kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha. Do tego muszą przez 5 lat mieszkać na terenie gminy, w której posiadają przynajmniej jedną działkę rolną i powinni przez 5 lat samodziel­nie na niej gospodarować. Efekt? Dynamika zmiany cen wyraź­nie wyhamowała w otoczeniu gwał­townego spadku liczby zawieranych transakcji. W pierwszym kwartale br. za hektar gruntu rolnego trzeba było płacić o 2,7 proc. więcej niż w ana­logicznym okresie rok wcześniej. Wzrost taki jest nikły na tle kilkuna­stoprocentowej dynamiki wzrostu cen obserwowanej w ostatnich latach.

Transakcji o połowę mniej

Wydaje się, że do zmian na rynku doszło w związku z wyraźnym utrud­nieniem zakupów przez inwestorów. Dotychczas dostępne dane rynkowe sugerują, że skala spekulacji była na tym rynku wysoka. Podczas gdy w drugim półroczu 2015 roku i pierw­szym półroczu 2016 roku osoby fizyczne sprzedawały po 43-44 tys. nieruchomości rolnych, to już przez ostatnie 6 miesięcy ubiegłego roku osoby fizyczne sprzedały niecałe 22,8 tysiące nieruchomości rolnych. W praktyce liczba zawartych trans­akcji przez rolników indywidual­nych była znacznie niższa, bo około 3 tysiące kupujących stanowili „nie­rolnicy”, którzy otrzymali specjalne pozwolenie na zakup.

Uznanie, że ponad połowa transakcji była zawierana przez inwestorów, a nie rolników, wciąż jest jednak przedwczesne. Trzeba mieć świado­ mość, że spadek obrotów wynika też z dostosowań do nowych zasad obrotu ziemią. Nie jest tajemnicą, że w ostatnim okresie obowiązywania zasad swobodnego rynku transakcji było znacznie więcej. Przez to przed­nowelizacyjne przyspieszenie na początku 2016 roku, kolejne miesiące przyniosły spadek obrotów ziemią rolną. Na podstawie dostępnych dziś danych jedynie część tego spadku można utożsamiać z ograniczeniem zakupów spekulacyjnych.

Teorię tę zdaje się potwierdzać też obserwowana dynamika zmiany cen ziemi o różnej przydatności rolniczej. Grunty dobre – te najchętniej kupo­wane przez rolników – niemal nie drożeją. Podczas gdy na początku 2016 roku przeciętny hektar dobrej ziemi wyceniany był na 49,6 tys. zł, to rok później było to niecałe 50,2 tys. zł. W nowym porządku prawnym rolnicy mają uprzywilejowaną pozy­cję – tylko oni mogą kupić ziemię bez dodatkowych zgód i formalności. Z ich punktu widzenia byłoby błędem niewykorzystywanie tej przewagi przy okazji negocjacji cen żyznej ziemi. Z drugiej strony, ...