Rynek finansowania nieruchomości: Kredytowanie nieruchomości bez fajerwerków No breakthrough in real estate financing

prof. dr hab. Małgorzata Zaleska
Członek Zarządu Narodowego Banku Polskiego,
profesor zwyczajny w Katedrze Bankowości Szkoły Głównej Handlowej,
wiceprzewodnicząca Komitetu Nauk o Finansach Polskiej Polskiej Akademii Nauk

Dokonane i planowane zmiany regulacyjne w zakresie finansowania nieruchomości

Wspomnieć można chociażby o implementacji dyrektywy (2008/48/WE) w sprawie umów o kredyt konsumencki do polskiego prawodawstwa z 1,5-rocznym opóźnieniem oraz o wejściu w życie przepisów Rekomendacji T i S II. Z punktu widzenia funkcjonowania rynku finansowania nieruchomości jedną z istotnych regulacji jest z pewnością Rekomendacja S II, która jednak nie powinna być omawiana w oderwaniu od zapisów Rekomendacji T. Te dwie rekomendacje stanowią bowiem system naczyń połączonych, a jednocześnie stwarzają kompleksowe podejście do zasad kredytowania klienta detalicznego banku w Polsce. Rekomendacja S II dotyczy, jak jej nazwa wskazuje, dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie. Już w tym miejscu należy zwrócić jednak uwagę na mylący tytuł Rekomendacji S II. Z tytułu wynika bowiem, że Rekomendacja S II odnosi się do ekspozycji kredytowych finansujących nieruchomości oraz jednocześnie zabezpieczonych hipotecznie. Tymczasem treść Rekomendacji S II wskazuje, że odnosi się ona do ekspozycji kredytowych finansujących nieruchomości i/lub zabezpieczonych hipotecznie. Rekomendacja T ma zaś szerszy zakres niż Rekomendacja S II, bowiem odnosi się do detalicznych ekspozycji kredytowych, a zatem nie tylko związanych z nieruchomościami czy hipoteką.

Warto także nadmienić, iż w roku bieżącym nastąpią inne zmiany przepisów prawnych, które będą miały wpływ na finansowanie rynku nieruchomości. Na uwagę zasługują zmiany rządowego programu „Rodzina na Swoim” oraz uchwała 153/2011 KNF. Zmiana rządowego programu „Rodzina na Swoim” może spowodować zmniejszenie popytu na kredyty ze strony gospodarstw domowych. W związku z wprowadzeniem niższych limitów ceny metra kwadratowego kwalifikującego do skorzystania z dopłat do kredytu, trudniej będzie skorzystać z programu zwłaszcza w dużych miastach. Wpływ omawianych zmian może być istotny, bowiem dotychczas kredyty udzielane w ramach wspomnianego programu stanowiły przeciętnie 40 proc. przyrostu złotowych kredytów mieszkaniowych. Nie można jednocześnie wykluczyć obniżenia cen przez deweloperów, tym bardziej, że liczba już wybudowanych mieszkań dostępnych do sprzedaży jest coraz większa.

Uchwała 153/2011 KNF z 7 czerwca 2011 roku przewiduje zaś podniesienie od 30 czerwca 2012 roku wagi ryzyka w odniesieniu do walutowych ekspozycji zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej do 100 proc. Zwiększy to zatem wymogi kapitałowe banków, a tym samym będzie absorbować więcej funduszy własnych w zakresie aktywności na rynku kredytowym finansującym nieruchomości. Ponadto przyjęcie wagi 100 proc. nie znajduje odzwierciedlenia w prawodawstwie unijnym, bowiem w dyrektywie (CRD) waga ryzyka dla analogicznych ekspozycji została wskazana na poziomie 35 proc.

Rekomendacja S II w zarysie

Rekomendacja S II składa się z 21 rekomendacji cząstkowych, których wdrożenie było dwuetapowe. Pełne wdrożenie omawianej rekomendacji miało nastąpić do końca 2011 roku, a zatem na jednoznaczną, kompleksową ocenę wprowadzonych zmian jest jeszcze zbyt wcześniej. Ponadto efekty będą zależeć od sposobu wdrożenia przepisów w praktyce, w tym od kreatywności kredytodawców i kredytobiorców oraz liczby potencjalnych luk i nieścisłości prawnych, czyli jakości stanowionego prawa. Niemniej jednak już obecnie można dokonać wstępnej analizy wpływu omawianej regulacji m.in. na dostępność kredytów finansujących nieruchomości oraz stabilność sektora bankowego. Rekomendacja odnosi się bowiem do wszystkich banków funkcjonujących w Polsce, w tym przede wszystkim banków spółek akcyjnych (także hipotecznych) oraz spółdzielczych. Inaczej rzecz ujmując, żaden rodzaj nieruchomości finansowany przez banki nie podlega generalnie wyłączeniu spod Rekomendacji S II. Omawiana rekomendacja nie odnosi się zaś do spółdzielczych kas oszczędnościowo- -kredytowych (SKOK-ów) i tzw. pośredników kredytowych. Pytaniem otwartym pozostaje zaś oddziaływanie omawianej i innych rekomendacji na oddziały instytucji kredytowych. Zgodnie bowiem z art. 137 i 141 ustawy Prawo bankowe, można wnioskować, że rekomendacje mogą odnosić się do oddziałów instytucji kredytowych, a zgodnie z informacjami podawanymi przez KNF, że nie dotyczą tych oddziałów. Problem w tym zakresie jest obecnie mniejszy niż wcześ...