Rynek finansowania nieruchomości: Jakość życia w wybranych miastach Polski i ich otoczeniu

Michał Pazgan
Specjalista ds. Analiz Rynku,
Centrum AMRON

Wstęp

Faktem stał się przepływ ludności z centrów miast na ich obrzeża: do mniejszych miast, bądź na tereny wiejskie, bardzo często tuż poza granicę rdzenia aglomeracji. Również deweloperzy, w odpowiedzi na zapotrzebowanie potencjalnych mieszkańców, upodobali sobie miejsca niedaleko granic największych miast na realizację osiedli domów, bądź niewielkich bloków. Ta tendencja również przyczyniła się do wzrostu cen nieruchomości w lokalizacjach podmiejskich.

Niniejszy artykuł stanowi próbę określenia jakości życia wybranych największych miast i powiatów ich otaczających na podstawie dostępnych danych w Banku Danych Regionalnych GUS, uzupełnionych o wskaźniki dotyczące cen nieruchomości, zaczerpnięte z Systemu AMRON.

Opis zastosowanej metody

Pierwszy etap badań miał na celu wyznaczenie czynników oraz dobór zmiennych typologicznych, czyli mierników jakości życia. Do badań przyjęto następujące wskaźniki:

1. gęstość zaludnienia w osobach na km2,
2. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto na 1 mieszkańca w zł,
3. drogi publiczne o twardej nawierzchni na 100 km2 w km,
4. odpady wytworzone na 1 mieszkańca w kg,
5. tereny zieleni miejskiej ogólnodostępnej na 1 mieszkańca w m2,
6. przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę w m2,
7. mieszkania oddane do użytku na 1000 zawartych małżeństw,
8. długość sieci wodociągowej na 100 km2 w km,
9. długość sieci kanalizacyjnej na 100 km2 w km,
10. długość sieci gazowej na 100 km2 w km,
11. długość linii komunikacji autobusowej i tramwajowej na 100 km2 w km,
12. lekarze medycyny na 10 000 mieszkańców,
13. podmioty zarejestrowane w REGON na 1000 mieszkańców,
14. wydatki majątkowe inwestycyjne budżetów JST na 1 mieszkańca w PLN,
15. udział bezrobotnych w liczbie osób w wieku produkcyjnym w proc.,
16. liczba komputerów w szkołach podstawowych i gimnazjach na 1000 uczniów,
17. ilość m2 mieszkania, które można nabyć za przeciętne wynagrodzenie,
18. ilość m2 gruntu rolnego, które można nabyć za przeciętne wynagrodzenie, oraz dwóch kolejnych, których wpływ na wynik przeanalizowano w końcowej części artykułu na przykładzie aglomeracji warszawskiej i krakowskiej,
19. emisja zanieczyszczeń pyłowych w przeliczeniu na 1 mieszkańca w kg,
20. emisja zanieczyszczeń gazowych w przeliczeniu na 1 mieszkańca w kg.

Analizując wartości poszczególnych cech dobranych do badań, można dojść do wniosku, że są one wprost nieporównywalne. Występuje zatem konieczność ujednolicenia ich wartości. W drugim etapie badań przeprowadzono standaryzację opartą na formule zerojedynkowej według następującego wzoru:

W ...