Rynek finansowania nieruchomości: Gospodarka mieszkaniowa gminy – potrzeba zmiany zasad ochrony lokatorów1 Municipal housing administration – need for changes in rules for the protection of tenants

Udostępnij Ikona facebook Ikona LinkedIn Ikona twitter

fn.2012.k3.foto.030.150xPrzekazany przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej do konsultacji społecznych projekt założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, jest drugim podejściem w ciągu ostatnich dwóch lat do rozwiązania poważnego problemu społecznego, jakim jest niski stopień zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób realnie najuboższych.

Bolesław Meluch
Doradca Zarządu Związku Banków Polskich

Zdaniem autorów założeń, problem ten jest wynikiem małej elastyczności w gospodarowaniu publicznym zasobem mieszkaniowym, deficytu lokali w zasobie oraz ograniczonych możliwości adekwatnego do potrzeb zaadresowania wsparcia. Propozycje Ministerstwa mają spowodować ograniczenie istniejących barier i stworzenie bardziej elastycznych instrumentów regulacyjnych, które umożliwiłyby gminom racjonalne gospodarowanie posiadanym zasobem mieszkaniowym, efektywniejsze kierowanie wsparcia finansowego do osób najbardziej potrzebujących, większą rotację lokatorów i urealnienie kolejek osób oczekujących na przydział mieszkania. Bank Gospodarstwa Krajowego uczestniczy w realizacji programów rządowych mających na celu wspieranie budownictwa na wynajem, a jednocześnie zwiększenie dostępności mieszkań komunalnych i socjalnych, stworzenie wyraźnych kryteriów najmu tego rodzaju mieszkań, określenie warunków ustalania czynszów w oparciu o wymogi biznesowe, wprowadzenie jednolitych zasad uprawnienia do najmu socjalnego. Będzie miało to istotne znaczenie w prowadzeniu polityki mieszkaniowej przez gminy.

1. Zmiana definicji mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego zasobu mieszkaniowego

Proponuje się zmianę definicji zasobu mieszkaniowego gminy i objęcie nią wyłącznie lokali, w stosunku do których gminie przysługuje prawo własności oraz tych, które pozostają w jej posiadaniu samoistnym. W konsekwencji gminy będą realizować politykę mieszkaniową wykorzystując własny zasób oraz zasób, którym władają tak, jak właściciele i które służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Stosownie do powyższych rozwiązań, projektowane zmiany powinny także objąć definicję publicznego zasobu mieszkaniowego, tj. w skład publicznego zasobu mieszkaniowego będą wchodzić lokale stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa. Skutkiem takiej deregulacji będzie wejście gmin w relacje rynkowe w zakresie realizacji polityki mieszkaniowej, czego skutkiem będzie rozszerzenie instytucji podnajmu, w szczególności w odniesieniu do gmin, które posiadają niewielki zasób mieszkaniowy.

Komentarz:

Zmiana ma umożliwiać realizację polityki mieszkaniowej gminy przez ustawową definicję publicznego zasobu mieszkaniowego, który dla gminy poszerzony będzie o lokale pozostające w jej samoistnym posiadaniu – gmina będzie mogła wynajmować lokale mieszkalne od innych właścicieli.

Wydaje się, iż proponowane rozwiązania pozwolą na zwiększenie aktywności gmin i innych podmiotów przez umożliwienie ustawowe instytucji podnajmu i wykorzystanie przez gminy warunków rynkowych. Jednakże wyłączenie zasobu mieszkaniowego będącego we władaniu gminnych spółek mieszkaniowych z zasobu gminy może spowodować urealnienie czynszów do warunków rynkowych, co ograniczy w dużym stopniu dostępność i pomoc dla rodzin o niskich dochodach.

fn.2012.k3.foto.032.250x2. Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat Proponowana zmiana umożliwi weryfikację dochodów najemców i pozwoli na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób rzeczywiście niebędących w stanie samodzielnie zapewnić sobie mieszkania (osoby ubogie, osoby opuszczające dom dziecka itp.).

Kryteria, które dane gospodarstwo domowe będzie musiało spełnić, żeby umowa najmu mogła zostać przedłużona, ustalane będą np. w stosownych uchwałach organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego. W konsekwencji osoby zamożne, niespełniające ustalonych warunków, będą musiały po wygaśnięciu umowy najmu opuścić lokal, a jednostka samorządu „odzyskane” mieszkanie będzie mogła wynająć osobie do tego uprawnionej na podstawie uchwały organu stanowiącego.

Zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych, proponowana zmiana będzie się odnosić wyłącznie do umów najmu zawieranych po wejściu w życie ustawy. Do wcześniejszych umów będą miały zastosowanie przepisy dotychczas obowiązujące.

Komentarz:

Z punktu widzenia gminy ograniczenie terminu obowiązywania umowy najmu ma zapewnić zwiększenie rotacyjności mieszkań przez wygaśnięcie umowy, na przykład przy niespełnieniu przez najemcę kryteriów dochodowych. Jednakże należy zauważyć, iż projektodawca nawet nie podejmuje próby wprowadzenia obowiązku dla gminy corocznej weryfikacji dochodów najemcy, których wysokość uprawniałaby do korzystania z czynszów komunalnych lub socjalnych.

Dlatego też ważne jest wprowadzenie zasady, iż nowe przepisy nie będą się odnosić wyłącznie do umów najmu zawieranych po wejściu w życie ustawy. Takie założenie może bowiem spowodować faktyczne opóźnienie stosowania nowej regulacji o kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat, co z kolei w znaczny sposób zmniejszy jej pozytywny wpływ na gospodarkę zasobami mieszkań komunalnych. Bardziej efektywnym rozwiązaniem może być wprowadzenie obowiązku weryfikacji prawa do najmu (na proponowanych zasadach, jak dla nowych umów najmu) także dla umów zawartych przed dniem wejścia w życie nowych przepisów. Zachowana byłaby ochrona dotychczasowych najemców w przypadku wprowadzenia obowiązku stosowania takiego przepisu weryfikacji umów np. po 3 lub 5 latach od dnia wejścia w życie projektowanej ustawy.

Mając na uwadze określony cel zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, uznając zasadę ochrony praw nabytych najemców potrzebne są systemowe rozwiązania umożliwiające realizację polityki mieszkaniowej gminy:

a. Obowiązek corocznego przedstawiania przez najemcę informacji o osiągniętych dochodach, które są podstawą do najmu lokalu z zasobu publicznego oraz do określenia wysokości świadczeń najmu. Wysokość świadczeń (także ich obniżka) powinna wynikać przede wszystkim z poziomu osiąganych przez najemcę dochodów.

b. Nierozłączny z powyższym obowiązkiem, określony w punkcie 8 Założeń, obowiązek corocznego przedstawiania informacji o tytułach własności do nieruchomości mieszkaniowej w miejscowości, w której znajduje się wynajmowany lokal mieszkalny lub w miejscowości pobliskiej.

c. Właściwe realizowanie zadań gminy w odniesieniu do prowadzenia bazy danych o tzw. lustrze czynszowym, co powinno pozwolić na aktywne wyznaczanie poziomu opłat najmu, zgodnie z poziomem kosztów utrzymania nieruchomości (punkt 3 Założeń).

Jeżeli nie będzie ustawowego obowiązku weryfikacji tytułu do najmu w określonych interwałach czasowych, to można się spodziewać, iż wprowadzenie decyzją gminy takiego obowiązku będzie uzależnione od doraźnych celów politycznych, dlatego regulacja powinna być obligatoryjna.

Bowiem wprowadzenie wyłącznie najmu na czas oznaczony, bez obligatoryjnego obowiązku corocznej weryfikacji dochodów i odpowiedniego ustalenia poziomu czynszu może oznaczać, iż bogaci najemcy będą zmuszeni do opróżnienia lokalu, do którego wprowadzaliby się najemcy ubożsi. Logistyka takich „zamian” nie będzie wcale mniejsza niż logistyka pozyskiwania oświadczeń o dochodach.

Należy jednak zaznaczyć, iż podwyższenie czynszu z uwagi na przekroczenie limitu dochodów powinno być proporcjonalne do wysokości tego przekroczenia. Nie może być automatyczne i powinno uwzględniać wskaźnik wysokości czynszu do dochodu (przyjęty dla gminy procent).

3. Wprowadzenie zasady, że podstawowa stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym pokrywa co najmniej koszty utrzymania nieruchomości

W obowiązującym stanie prawnym omawiane zagadnienie nie jest przedmiotem regulacji ustawowej. Proponowana zmiana polega na wprowadzeniu przepisów, zgodnie z którymi wysokość stawek czynszu najmu właściciel zasobu będzie mógł ustalać na dwa sposoby:

  1. stawka czynszu dla danej jednostki terytorialnej (np. dzielnicy lub całej gminy), nieuwzględniająca prognozowanych obniżek czynszu przysługujących najemcom, pozwala na pokrycie co najmniej kosztów związanych z utrzymaniem wszystkich lokali znajdujących się w tej jednostce,
  2. stawka czynszu dla nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym, nieuwzględniająca prognozowanych obniżek czynszu przysługujących najemcom, pozwala na pokrycie co najmniej kosztów związanych z utrzymaniem lokali znajdujących się w tej nieruchomości.

Celem projektowanych rozwiązań prawnych jest zapewnienie właścicielowi zasobu elastyczności w określaniu podstawowych stawek czynszu przy uwzględnieniu faktu, iż czynsze mają pokrywać faktyczne koszty związane z utrzymaniem lokali.

Jednocześnie, dostrzegając potrzeby najemców o niskich dochodach, utrzymany będzie system obniżek czynszu, o których mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, stosowany w stosunku do podstawowych stawek czynszów, a dodatkowe wsparcie stanowić będzie system dodatków mieszkaniowych.

Biorąc pod uwagę zakres niezbędnych przygotowań organizacyjnych koniecznych do przeprowadzenia przez gminy, wejście w życie proponowanych regulacji powinno być poprzedzone zastosowaniem odpowiedniego vacatio legis. Proponuje się zatem, by omawiane zmiany weszły w życie z dniem 1 stycznia drugiego roku następującego po roku ogłoszenia ustawy.

Komentarz:

Ta propozycja nie rozwiązuje podstawowego problemu: ustalania stawki czynszu w trakcie trwania najmu. Zgodnie z art. 7 ust. 1 zmienianej ustawy, stawki czynszu ustalane są z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość, w szczególności:

  • położenie budynku
  • położenie lokalu w budynku
  • wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan
  • ogólnego stanu technicznego budynku.

Jednakże te przepisy odnoszą się do ustalania stawki czynszu w chwili podpisywania umowy. Tym samym zmiany w ustawie powinny uwzględniać potrzebę dostosowywania stawki czynszu do stanu technicznego budynku i dochodów najemcy w trakcie trwania umowy najmu. Bez względu na to, czy najem jest na czas określony czy niekreślony.

Jednocześnie propozycja, w wariancie pierwszym, wprowadza możliwość ustalenia stawki czynszu dla nieruchomości w danym rejonie geograficznym, bez zróżnicowania, o którym jest mowa w cytowanym art. 7 ust. 1. Zmienianej ustawy.

Ma to swoje dobre i złe strony. Jeżeli stan techniczny budynku wymaga generalnego remontu, to, przy wymogu pokrycia wydatków związanych z utrzymaniem takiego budynku, stawka czynszu będzie relatywnie wysoka w stosunku do budynków nowych, w dużo lepszym stanie technicznym. Z drugiej strony nie pozwala to na ocenę ekonomiczną każdej nieruchomości oddzielnie, a jednocześnie wprowadza się zasadę solidarności lokatorów – płacisz więcej (mimo, iż koszt utrzymania budynku jest niższy), bo musimy pokryć wydatki związane z innymi budynkami. A jednocześnie nie wprowadza się, w ramach solidarności społecznej, właśnie podwyższania czynszu dla osób niespełniających kryteria, aby wykorzystać te dodatkowe dochody na zwiększenia dodatków mieszkaniowych dla osób uboższych.

Należy zatem zwrócić uwagę na potrzebę prowadzenia odpowiednich baz danych dotyczących rynku najmu. Te bazy danych także powinny mieć znaczenie dla oceny warunków finansowania projektów budownictwa czynszowego przez instytucje finansowe. Dlatego też istnieje potrzeba wprowadzenia obligatoryjności zbierania i przetwarzania tych informacji z rynku, także w celu możliwości określenia podstawowej stawki czynszu w obu wariantach. Wskazane byłoby ustawowe zobowiązanie jednostek samorządu terytorialnego do wykorzystywania istniejących baz danych do realizacji tego obowiązku.

4. Oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniach do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu

W obecnym stanie prawnym przepis art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wymienia kategorie osób, którym obligatoryjnie przysługuje prawo do lokalu socjalnego w przypadku orzekania o eksmisji z zajmowanego lokalu. W odniesieniu do pozostałych osób o prawie do lokalu socjalnego decyduje sąd, badając ich sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3). Takie uregulowanie kwestii prawa do lokalu socjalnego przy eksmisji nie sprawdza się w praktyce, gdyż wielokrotnie osoby kwalifikujące się do katalogu osób, którym przysługuje obligatoryjne prawo do lokalu socjalnego w rzeczywistości mają możliwości samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, a więc nie powinny otrzymywać wsparcia w postaci lokalu socjalnego.

Wobec tego uzasadnione jest wyeliminowanie z ustawy przepisu obligującego sąd do przyznawania prawa do lokalu socjalnego (art. 14 ust. 4). Sąd będzie miał możliwość każdorazowego badania sytuacji majątkowej i rodzinnej konkretnego eksmitowanego lokatora i podjęcia decyzji o przyznaniu prawa do najmu socjalnego lokalu na podstawie art. 14 ust. 3 ustawy.

Należy zauważyć, że na mocy ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 281, poz. 2783, z późn. zm.), do art. 14 dodany został ust. 7, zgodnie z którym przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową, albo z towarzystwem budownictwa społecznego.

Wynika z tego, że sąd, rozpatrując sprawę o nakazanie opróżnienia lokalu, nie ma obowiązku przyznawać tym osobom uprawnienia do otrzymania mieszkania socjalnego z zasobów gminy, prawo takie może natomiast być zasądzone w oparciu o art. 14 ust. 3.

Wyłączenie stosowania art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w stosunku do wspomnianej kategorii osób oznacza, że osobom tym nie należy się obligatoryjne przyznanie prawa do najmu socjalnego lokalu. Jednakże zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r., przepis art. 14 ust. 7 znajduje zastosowanie do umów najmu zawartych od dnia 1 stycznia 2005 r.

Reasumując, proponowana nowelizacja przepisów wprowadzi jednolite reguły określające sytuację prawną wszystkich najemców lokali. Ponadto spowoduje, że przyznawanie uprawnienia do najmu socjalnego lokalu będzie należało do decyzji sądu, który orzekając w tym przedmiocie, zobowiązany będzie zbadać sytuację materialną i rodzinną osób ubiegających się o ten lokal. Zatem rozstrzygnięcie o przyznaniu uprawnienia do najmu socjalnego lokalu uzasadnione będzie stanem faktycznym, trudną sytuacją, w jakiej znajduje się dana osoba czy rodzina. Wyeliminowany zostanie natomiast automatyzm, który narzucają obecnie obowiązujące przepisy.

Komentarz:

Z jednej strony, proponowana zmiana ma za zadanie wprowadzenie jednolitych reguł określających sytuację prawną wszystkich najemców lokali mieszkalnych, przez wprowadzenie uprawnienia sądu do określania prawa do najmu socjalnego, a z drugiej strony, najemca będzie musiał udowodnić uprawnienie do najmu socjalnego, czyli przedstawić swoją sytuację materialną.

Należy zgodzić się ze zmianami zaproponowanymi przez autorów projektu założeń, jako że zmierzają one w kierunku racjonalizacji przyznawania prawa do najmu socjalnego najuboższym grupom mieszkańców, które nie będą w stanie uzyskać mieszkania na wolnym rynku.

5. Wprowadzenie, w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, rozwiązań szczególnych w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego (przepisy dotyczące wstąpienia w najem po śmierci najemcy)

Proponuje się przyjęcie regulacji, stanowiącej przepis szczególny w stosunku do art. 691 Kodeksu cywilnego, która wyłączałaby jego stosowanie w przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. W przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego umowa najmu będzie wygasać. Małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci, będą mieli roszczenie o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu, jeżeli spełniają kryteria dochodowe ustalone przez wynajmującego. W razie osiągania przez dane gospodarstwo domowe dochodów przekraczających kryterium dochodowe, osoby zajmujące lokal będą miały obowiązek jego opróżnienia w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci najemcy. Natomiast osoba, której gospodarstwo domowe osiąga dochód nieprzekraczający stawki określonej w stosownej uchwale rady gminy (powiatu itp.), będzie uprawniona do zawarcia umowy najmu lokalu z danego zasobu mieszkaniowego. Przewiduje się, że wynajmujący będzie mógł zaoferować zawarcie umowy najmu przedmiotowego mieszkania, albo innego lokalu spełniającego wymogi dla lokalu zamiennego, przy czym odmowa zawarcia zaoferowanej przez wynajmującego umowy będzie jednoznaczna z koniecznością opróżnienia zajmowanego mieszkania w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania oferty. Wynajmujący będzie zobowiązany przedstawić propozycję umowy najmu w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania oświadczenia woli o zawarcie umowy najmu lokali.

Od chwili śmierci najemcy do dnia zawarcia umowy najmu lub upływu terminu, w którym lokal winien być opróżniony, osoby pozostające w lokalu wnoszą opłaty w wysokości czynszu, jaki byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Po upływie terminu, w którym lokal mieszkalny powinien zostać opróżniony, zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Projektowane rozwiązania prawne wpisują się w wyznaczony przez orzecznictwo trend silniejszego akcentowania roli gminy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych rodzin osiągających niskie dochody, przy jednoczesnym podkreśleniu braku obowiązku pełnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wszystkich członków wspólnoty samorządowej. Projektowane zmiany pozwalałyby na przeznaczenie dla osób potrzebujących lokali komunalnych zwalnianych przez zmarłych najemców, a ponadto umożliwi lepsze dopasowanie posiadanego zasobu mieszkaniowego do potrzeb lokalnej społeczności, np. w przypadku, gdy po śmierci najemcy w lokalu o powierzchni użytkowej 70 m2 pozostaje jedna osoba uprawniona do zawarcia umowy najmu. W takiej sytuacji gmina mogłaby zaproponować wynajem innego mieszkania, spełniającego kryteria co najmniej lokalu zamiennego, a odzyskany w ten sposób lokal mógłby być wynajęty bardziej go potrzebującym, np. rodzinie wielodzietnej.

Prawo wstąpienia w najem powstaje z chwilą śmierci najemcy. Obecnie obowiązujące przepisy będą stosowane, gdy najemca zmarł przed dniem wejścia w życie projektowanej ustawy. Jeżeli natomiast prawo wstąpienia w najem powstało po dniu wejścia w życie projektowanych rozwiązań zastosowanie mają przepisy nowe.

Komentarz:

Propozycje zmian w ustawie przyczynią się do zmiany traktowania dożywotnio praw rodziny do najmu lokalu wchodzącego do mieszkaniowego zasobu gminnego. Należy podkreślić, iż Założenia proponują rygorystyczną politykę opróżnienia lokalu w przypadku niespełnienia kryteriów dla najmu lokali pozostających w gestii samorządów terytorialnych, nie wykorzystując możliwości zwiększenia przychodów gminy przez adekwatne do dochodów i warunków rynkowych ustalenie nowych stawek najmu, także w przypadkach określonych w punkcie 5 Założeń. Aktywne regulowanie wysokości czynszu powinno być szerzej wykorzystywane zarówno przez gminy, jak i w przepisach. Tym samym od wyboru „spadkobierców do tytułu najmu” powinno zależeć, czy decydują się na płacenie wyższego czynszu, wynajęcia innego lokalu (np. zgodnie z obowiązującymi przepisami wielkości mieszkania na liczbę mieszkańców), czy też wypowiedzenia umowy najmu, uwzględniając okres na znalezienie nowego lokalu mieszkalnego.

fn.2012.k3.foto.037.250x6. Dopuszczalność stosowania formuły najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych również przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą (z wyłączeniem lokali z publicznego zasobu mieszkaniowego)

Aktualnie z instytucji najmu okazjonalnego mogą korzystać tylko osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych. W związku ze zgłaszanymi wnioskami i postulatami, proponuje się umożliwić korzystanie z instytucji najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych również przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Zgodnie z wymaganiami ustawy, do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu. Ponadto, chcąc korzystać z tego rodzaju umowy, właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Zgodnie z propozycją, obowiązek zgłaszania zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego będzie dotyczył tylko osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Natomiast oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, o którym mowa wyżej, będzie obowiązywać zarówno w przypadku umów najmu lokali, których właścicielem jest osoba fizyczna, jak i podmiot prowadzący działalność gospodarczą. W przypadku bezskutecznego upływu żądanego terminu opróżnienia lokalu, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia lokalu.

Komentarz:

Umożliwienie podmiotom gospodarczym prowadzącym działalność polegającą na wynajmowaniu lokali mieszkalnych, zawieranie umów na warunkach najmu okazjonalnego powinno zwiększyć zainteresowanie różnych właścicieli nieruchomości mieszkaniowych najmem, a także ograniczeniem nadużywania prawa do ochrony lokatora w przypadku niedotrzymywania przez niego warunków umowy najmu.

Jednakże nie należy tej propozycji traktować jako podstawowy bodziec do zwiększania zaangażowania różnych podmiotów w rozwój budownictwa czynszowego.

Należy zauważyć, iż w ramach tych przepisów należałoby uregulować obowiązek zgłoszenia przez wynajmującego (w tym przypadku podmiot prowadzący działalność gospodarczą najmu) umowy najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym (przecież najemca poddaje się egzekucji podpisując akt notarialny), tak, aby najemca był pewien, iż umowa na pewno ma charakter umowy najmu okazjonalnego, a nie zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony.

7. Wprowadzenie najmu socjalnego lokali mieszkalnych

Obecnie w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawarte są przepisy określające zarówno definicję lokalu socjalnego, jak też zasady najmu takich lokali. Wymagania zawarte w ustawie powodują, że gminy, do których należy ustawowy obowiązek zapewnienia lokali socjalnych, mają problemy z wywiązywaniem się z tego obowiązku. W konsekwencji gminy wypłacają wysokie odszkodowania osobom uprawnionym, tj. zwłaszcza prywatnym właścicielom i spółdzielniom mieszkaniowym.

Propozycja ma na celu rezygnację ze stosowania pojęcia „lokal socjalny” (czyli lokal spełniający wymagania ściśle określone ustawą). Stosowanie najmu socjalnego lokalu będzie polegać na tym, że gmina będzie mogła każdy lokal wynająć w ramach najmu socjalnego. Umożliwienie bardziej elastycznego zawierania przez gminę umów najmu socjalnego (na każdy lokal mieszkalny), powinno pozwolić na zmniejszenie skali problemów związanych z niedoborem lokali socjalnych wg obecnie obowiązujących wymagań.

Komentarz:

W celu osiągnięcia zakładanego celu, czyli zwiększenia oferty najmu socjalnego, należałoby bardzo precyzyjnie zdefiniować najem socjalny, aby nie stwarzać wątpliwości interpretacyjnych powodujących wstrzemięźliwość gmin w zawieraniu takich umów.

8. Wprowadzenie definicji miejscowości pobliskiej

Pojęcie miejscowości pobliskiej zostało wprowadzone do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w wyniku nowelizacji z dnia 31 sierpnia 2011 r., ale nie zostało zdefiniowane, co utrudnia jego stosowanie. W związku z tym proponuje się definicję miejscowości pobliskiej, zgodnie z którą jest to miejscowość położona w powiecie, w którym znajduje się lokal lub w powiecie graniczącym z tym powiatem.

Propozycja ma na celu ułatwienie stosowania przepisu art. 1 pkt 1 zawartego w nowelizacji z dnia 31 sierpnia 2011 r. ustawy o ochronie praw lokatorów. Wprowadzenie definicji miejscowości pobliskiej umożliwi także jednoznaczne stosowanie przepisu proponowanego w pkt 9, polegającego na umożliwieniu rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej.

Komentarz:

Sprecyzowanie pojęcia miejscowości pobliskiej powinno ograniczać potencjalny spór między najemcą a gminą w przypadku posiadania nieruchomości mieszkaniowej poza miejscowością podstawową, które to posiadanie takiej nieruchomości w miejscowości pobliskiej powoduje niespełnienie kryteriów najmu lokalu z zasobu gminnego.

9. Możliwość rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej

Aktualnie właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Natomiast w wielu przypadkach osoby zajmują mieszkania gminne, posiadając jednocześnie tytuł prawny do innego lokalu, często nawet do domu jednorodzinnego, w miejscowości położonej niedaleko swojego miejsca zamieszkania.

Przyjęcie tej propozycji pozwoli gminom na odzyskanie dodatkowych lokali mieszkalnych i ich przeznaczenie dla najbardziej potrzebujących.

Komentarz:

Należałoby sprecyzować, czy propozycja odnosi się tylko do lokali, w których czynsz jest w skali roku niższy niż 3 proc. wskaźnika przeliczeniowego wartości kosztów odtworzenia 1 m2 powierzchni odtworzeniowej, czy także w przypadku wyższych stawek czynszowych. Należałoby także przyjąć, iż w przypadku wprowadzenia najmu lokali na czas oznaczony, nie byłby on przedłużany z powodu posiadania przez najemcę tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości.

10. Określenie w ustawie minimalnego progu dochodowego uprawniającego do ubiegania się o najem lokalu komunalnego

Obecnie art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, pozostawia w kompetencji rady gminy wskazanie czynników branych pod uwagę przy określaniu wysokości dochodu gospodarstwa domowego, a także kwoty czy limitu kwoty dochodów, która uzasadnia rozpatrywanie wniosku o nawiązanie najmu lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy.

Proponowana zmiana polega na ustaleniu w ustawie minimalnego progu dochodowego, uprawniającego do ubiegania się o najem lokalu mieszkalnego, przypadającego na członka gospodarstwa domowego najemcy, na poziomie 25 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w województwach, bez wypłat z zysku lub nadwyżki bilansowej w spółdzielniach, z uwzględnieniem sfery budżetowej bez dodatkowych wynagrodzeń rocznych, bez Poczty Polskiej Spółki Akcyjnej i Telekomunikacji Polskiej Spółki Akcyjnej ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, na podstawie art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Rada gminy będzie mogła określić w uchwale próg wyższy od wskazanego w ustawie, w szczególności w przypadkach dotyczących wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej:

  • oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas oznaczony
  • przedłużenie umowy na następny okres po upływie oznaczonego w niej czasu oraz
  • zawarcie umowy najmu w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego.

Komentarz:

Określenie przez radę gminy zasad ustalania wysokości i kryteriów dochodów powinno być obowiązkowe i podlegać rewizji w określonych odstępach czasu. Rada gminy powinna także obowiązkowo określać zasady ustanawiania wysokości obniżek i zwiększania poziomu opłat z tytułu najmu, także z weryfikacją w określonych okresach czasu.

Można sobie wyobrazić, iż ustawa wprowadzałaby ogólne zasady ustalania czynszu w trakcie najmu lokali z zasobu gminy. Jednakże, aby prawidłowo ustalić progi dochodowe i związane z tym warunki pomocy mieszkaniowej skierowanej do rzeczywiście potrzebujących, gmina powinna w pierwszej kolejności ustalić, jakie są dochody mieszkańców gminy, ile należy wydać na pokrycie kosztów utrzymania mieszkania i jak wyglądają niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Powinno to pozwolić na określenie dochodów na jedną osobę, które miałby kwalifikować do wsparcia gminy do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (ze względów dochodowych taka osoba nie jest w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych).

Informacja o wynagrodzeniach dla województwa nie jest miarodajna do ustalenia tych wskaźników (przykład: znacząca różnica w dochodach i kosztach utrzymania mieszkania mieszkańców Warszawy i Ciechanowa).

11. Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących

W obecnym stanie prawnym art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje, że wypowiedzenie stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5. Wypowiedzenie dokonane przez właściciela na podstawie przyczyny, której ustawodawca nie przewidział w ustawie, jest wypowiedzeniem nieważnym na podstawie art. 58 §1 Kodeksu cywilnego.

W celu poprawy wykorzystania i racjonalizacji gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy proponuje się wprowadzenie do ustawy szczególnej przesłanki wypowiedzenia umowy najmu lokalu wchodzącego w skład zasobu, niezależnej od kwestii wykonywania zobowiązania przez lokatora. Zgodnie z omawianą propozycją, przyczyną uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu może być fakt, iż zajmowany lokal ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących.

Określenie normy powierzchni użytkowej lokalu w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego będzie następowało w stosownej uchwale rady gminy, przy czym norma ta nie będzie mogła przekraczać wskazanej w ustawie górnej granicy, tj. 50 m2 – dla jednej osoby, a w razie zamieszkiwania w lokalu większej liczby osób, dla każdej kolejnej osoby zwiększa się normę powierzchni tego lokalu o 25 m2.

Termin wypowiedzenia określony w ustawie będzie wynosił 12 miesięcy, jednak gmina będzie mogła określić w uchwale termin dłuższy.

Wprowadzając kolejną przyczynę uzasadniającą wypowiedzenie, nie zmienia się zasad jego dokonywania (zastrzega się dla tej czynności prawnej formę pisemną oraz wymóg określenia przyczyny wypowiedzenia). Ponadto, skuteczność wypowiedzenia umowy z tej przyczyny, będzie uzależniona od jednoczesnego z samym wypowiedzeniem zaoferowania lokatorowi najmu lokalu zamiennego, tj. minimalne wymogi lokalu objętego ofertą wyznaczał będzie art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Propozycja ma na celu wyeliminowanie częstych sytuacji, gdy jedna lub dwie osoby zajmują mieszkania o bardzo dużej powierzchni, potrzebne dla rodzin wieloosobowych.

Komentarz:

Należałoby rozważyć zasadę, aby kryterium ekonomiczne zmiany warunków najmu było jedynym kryterium. Jeżeli ustanowiony poziom czynszu wynikający z zasady pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości (w tym zobowiązań finansowych przypadających na ten lokal mieszkalny) uwzględnia wysokość dochodów, to liczba osób zamieszkujących dany lokal mieszkalny nie ma znaczenia. Administracyjna decyzja co do wielkości mieszkania, przy określonych w uchwale rady gminy wymogach dochodowych, będzie wyłącznie świadczyć o niewłaściwie przyjętych kryteriach do prawa do najmu takiego lokalu. Jednocześnie może spotkać się z negatywną opinią społeczną.

12. Wprowadzenie możliwości rozwiązania stosunku prawnego, jeżeli lokator jest w zwłoce nie tylko z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, ale również w przypadku zaległości w opłatach niezależnych od właściciela

Aktualnie obowiązujący art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stanowi, że właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Oznacza to, że lokator nie obawia się sankcji w postaci zagrożenia wypowiedzenia stosunku prawnego przez właściciela w przypadku, gdy ma zaległości w opłatach niezależnych od właściciela, bowiem te zaległości nie mogą wpływać na rozwiązanie stosunku prawnego. Opłaty niezależne od właściciela to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, zatem stanowią one poważny udział w całości opłat za mieszkanie. Zatem w przypadku braku wpływu opłat niezależnych, właściciel ma trudności z wywiązaniem się z zobowiązań względem dostawców, którzy świadczą tego rodzaju usługi.

Propozycja ma na celu wymuszenie wywiązywania się lokatorów ze swoich obowiązków, to jest regulowanie na bieżąco należności za otrzymywane ze strony właściciela dostawy mediów do lokali.

Komentarz:

Należałoby rozważyć alternatywną możliwość rozwiązania tego problemu. Polska nie jest wszakże jedynym krajem, w którym trudno jest wprowadzić środki przymusu wobec najemcy w celu wywiązywania się przez niego z obowiązku uiszczania opłat innych niż czynsz najmu. Doświadczenia innych krajów wskazują, iż bardziej skutecznym będzie wprowadzenie zasady, iż wynajmujący zapewnia dostęp do tzw. mediów (instalacja i możliwość korzystania), ale to właśnie najemca bezpośrednio podpisuje umowę z dostawcami mediów (np. w urzędzie gminy w jednym okienku), w której to umowie zobowiązuje się do dokonywania opłat w zamian za świadczenia, przy określonych konsekwencjach i sankcjach w przypadku braku opłat w wysokości i czasie określonych w umowie.

Takie rozwiązanie jest pragmatyczne, ponieważ:

  1. Najemca ponosi konsekwencje braku wniesienia opłat, np. w postaci wyłączenia tego czy innego medium.
  2. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności oraz kosztów związanych z brakiem tych opłat, a także nie ma potrzeby dochodzenia roszczeń w przypadku wyprowadzenia się najemcy bez wniesienia wymaganych opłat za usługi.
  3. Najemca rejestrowany jest w ten sposób w gminie jako zamieszkujący w danym lokalu. Daje to największą korzyść w postaci przychodów dla gminy z tytułu zamieszkiwania w danym lokalu i płaconego przez najemcę podatku dochodowego.

Należy także zwrócić uwagę, iż sposób podwyższania czynszu i innych opłat, zgodnie z ustawą, jest inny od sposobu podwyższania opłat niezależnych od właściciela. Dobrze byłoby, aby zmiana ustawy uwzględniła ten temat.

13. Wprowadzenie definicji kosztów utrzymania lokalu ma na celu jednolite stosowanie tego określenia w przepisach ustawy, zgodnie także z jego faktycznym znaczeniem

Aktualnie obowiązujący art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego określa wydatki związane z utrzymaniem lokalu, ale nie jest to tożsame z określeniem kosztów utrzymania lokalu. Określenie „wydatki” oznacza bowiem, że nakłady finansowe już zostały poniesione, w przeciwieństwie do” kosztów”, przez które należy rozumieć należności do poniesienia.

Wprowadzenie definicji kosztów utrzymania lokalu ma na celu jednolite stosowanie tego określenia w przepisach ustawy, zgodnie także z jego faktycznym znaczeniem. Niezależnie należy podkreślić, że pojęcie kosztów utrzymania, a nie wydatków jest stosowane w innej ustawie, tj. w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Komentarz:

Biorąc pod uwagę fakt, iż w ramach stawki czynszu mogą być uwzględnione należności do poniesienia, w tym zwłaszcza związane z finansowaniem przedsięwzięcia inwestycyjnego, należy uznać, iż propozycja umożliwia rozróżnienie kosztów eksploatacyjnych od kosztów z tytułu zobowiązań finansowych przypadających na dany lokal.

Jednakże poważniejszej zmiany wymaga definicja wydatków związanych z utrzymaniem lokalu zawarta w art. 2 ust. 1 pkt 8a zmienianej ustawy. Należałoby dookreślić, co jest wydatkiem i co jest kosztem. Na przykład, według przepisów o rachunkowości, wydatek z tytułu spłaty kapitału kredytu nie jest kosztem – kosztem jest tylko oprocentowanie tego kredytu, ale spłata raty kapitałowej i odsetkowej uwzględniona jest w czynszu. Podobna sytuacja odnosi się do zasad podwyżki czynszu – koszt remontu nie może być podstawą podwyżki, ale w czynszu można zawrzeć cały koszt kapitalnego remontu budynku, a gdy podwyższony czynsz pokryje koszty tego remontu, nie ma podstawy do jego obniżenia. Te przykłady wskazują, iż właściciele ponoszą koszty utrzymania lokali, jak i wydatki (rata kapitałowa).

14. Dokonanie zmiany w ustawie z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz. U. Nr 251, poz. 1844, z późn. zm.)

W związku z projektowaną w nowelizacji ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.) rezygnacją z wyodrębniania „lokali socjalnych” jako funkcjonalnie wydzielonej części mieszkaniowego zasobu gminy, założenia przewidują odpowiednie skorygowanie przepisów ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz. U. Nr 251, poz. 1844, z późn. zm.).

Komentarz:

  1. Zmiana wyodrębnionych lokali socjalnych na wynajem socjalny może mieć także konsekwencje w postaci uznania za bardziej priorytetowe (łatwiejsze do realizacji i zarządzania) mieszkań komunalnych. Z tych względów, pomimo osiągniętych od 2007 r. wyników w pozyskiwaniu lokali socjalnych, których liczba w dalszym ciągu nie jest wystarczająca w stosunku do potrzeb, priorytety i potencjalne ułatwienia mogą ograniczyć zainteresowanie gmin pozyskiwaniem tych lokali. Założenia powinny uwzględnić potrzeby i różne zachęty do tworzenia tego rodzaju mieszkaniowych zasobów gminnych.
  2. Propozycję zakazu sprzedaży nowych mieszkań komunalnych i wybudowanych z pomocą finansową budżetu państwa trudno jest traktować jako przepis ostateczny w świetle umożliwienia uwłaszczenia najemców na wynajmowanym mieszkaniu w ramach programów realizowanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
  3. Proponowane rozwiązanie w kierunku umożliwienia korzystania ze wsparcia z budżetu państwa w przypadku podmiotów zależnych od gminy budownictwa na wynajem jest słuszne. Tym niemniej powoduje, iż inne podmioty, na przykład w ramach wymogów partnerstwa publiczno-prywatnego, nie będą mogły korzystać z takiego wsparcia, a to oznacza ograniczenie zainteresowania podmiotów prywatnych tego rodzaju przedsięwzięciami i wprowadzenie zasady nierówności konkurencyjnej. W rezultacie ograniczy to konkurencję na rynku budownictwa czynszowego, co bezpośrednio także wpłynie na sytuację samych potencjalnych najemców.

15. Zmiany w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

W związku z projektowanymi rozwiązaniami zmieniającymi ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, których celem jest zapewnienie właścicielom publicznych zasobów mieszkaniowych (oraz zasobów pełniących funkcję publicznych zasobów mieszkaniowych) odpowiedniej elastyczności w określaniu stawek czynszu przy uwzględnieniu faktu, że czynsze mają pokrywać faktyczne koszty związane z utrzymaniem lokali, proponuje się skreślenie art. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. W wyniku uchylenia przepisu, czynsze w zasobach towarzystw budownictwa społecznego ustalane byłyby zgodnie z regułami obowiązującymi w ustawie o ochronie praw lokatorów (…), a co za tym idzie, nie obowiązywałoby dotychczasowe ograniczenie wysokości czynszu (4 proc. wartości odtworzeniowej za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego). W przepisach przejściowych zawarta zostałaby natomiast regulacja, zgodnie z którą, w stosunku do umów zawartych przed dniem wejścia w życie projektowanych przepisów, zachowane zostałyby obecne reguły ustalania czynszu, stosownie do art. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w aktualnym brzmieniu. Nowe uregulowania w tym zakresie będą mogły być stosowane po odpowiedniej zmianie umowy najmu, zaś obligatoryjnie w sytuacji zmiany najemcy lokalu mieszkalnego.

Komentarz:

Odejście od górnego limitu czynszów w zasobach TBS powinno dotyczyć wyłącznie zasobów budowanych bez wsparcia ze środków budżetowych w postaci preferencyjnego kredytu lub grantu.

PODSUMOWANIE

System powinien umożliwiać zwiększenie dostępności mieszkań (w tym przede wszystkim komunalnych) dla osób najuboższych, które powinny z nich korzystać do czasu osiągnięcia wyższego statusu materialnego.

Warunki ochrony lokatorów powinny wynikać z warunków realizacji społecznego budownictwa czynszowego i możliwości jego finansowania przez władze publiczne, instytucje finansowe i inwestorów prywatnych. To oznacza potrzebę zbudowania programu społecznego budownictwa czynszowego, którego jednym z podstawowych elementów powinien być system praw i obowiązków, a nie ochrony lokatorów oraz system praw i obowiązków właścicieli nieruchomości mieszkaniowych na wynajem.

System tych praw i obowiązków powinien w większym stopniu uwzględnić warunki ekonomiczne, będące podstawą podejmowania decyzji. Decyzji, która:

  1. powinna być oparta przede wszystkim na corocznej weryfikacji dochodów najemcy (w dobie e-gospodarki nie powinno to być problemem technicznym),
  2. nie powinna w pierwszej kolejności wymuszać wypowiedzenia umowy najmu przez gminę w przypadku przekroczenia ustalonego progu dochodów najemców (zamieszkujących z najemcą),
  3. uzależniać wzrost wysokości czynszu proporcjonalnie do wzrostu dochodów najemcy, nie przekraczając czynszu rynkowego, ale dając szansę na kontynuowanie najmu lokalu, do którego lokator już się przyzwyczaił, a jednocześnie zwiększając dochody gminy, które można by wykorzystać do stwarzania warunków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych innych osób,
  4. uzależniać kontynuację najmu przez osoby zamieszkujące w tym lokalu, gdy główny najemca zmarł, od spełnienia przez nich przede wszystkim wymogów dochodowych, a nie wyłącznie formalnych (wielkość powierzchni przypadająca na jedną osobę), określając odpowiednią do dochodów stawkę czynszu – a nie żądając opuszczenia lokalu,
  5. powinna być oparta o rzeczywiste koszty utrzymania każdej kamienicy, a nie całego zasobu mieszkań komunalnych gminy – tak, aby można było zróżnicować, na tej podstawie, czynsze (mające pokryć koszty utrzymania zasobu) i zróżnicować ewentualne dodatki mieszkaniowe w takich przypadkach, w których koszty utrzymania są wyższe niż średnia dla miasta.

Zaproponowane zmiany w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego mogą prowadzić do tego, iż:

  1. jedynym programem rządowym wspierającym budownictwo czynszowe pozostanie program wsparcia dla gmin przy tworzeniu lokali socjalnych, a po zakładanych w analizowanym dokumencie zmianach – lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy,
  2. na gminę spadnie pełny obowiązek pomocy nie tylko ubogim, ale wszystkim, którzy nie mają zdolności do zaciągania kredytów hipotecznych,
  3. nie będą oferowane kredyty przez BGK dla nowych inwestycji w społeczne budownictwo czynszowe.

Skrót niniejszego artykułu ukazał się w „Property Journal” w sierpniu 2012 r.