Rynek finansowania nieruchomości: Bank i hipoteka – problem czy skuteczne narzędzie?

Maciej Jasiński
prawnik, obsługa prawna i windykacyjna m.in. HIT Centrala Polska, Euler Hermes Sp. z o.o., Alior Bank SA

KRYZYS FINANSOWY

Czy finansowy układ nerwowy naprawdę doznał paraliżu?

Kryzys, który ogarnął cały świat w 2007 i 2008 roku, można łatwo zobrazować w sposób dobrze znany specjalistom od medycyny i wbrew pozorom, nie mam na myśli wybitnych specjalistów od psychiatrii czy mniej związanych z profesjonalnym lecznictwem znachorów. Gdyby cały świat przyrównać do ludzkiego organizmu, niewątpliwie globalne i lokalne rynki finansowe musiałyby mieć w tym złożonym organizmie odzwierciedlenie układu nerwowego

” ]

Jak prawie każdy wie, układ nerwowy to skomplikowana struktura, w wielu elementach trudna do pełnego poznania i opanowania nawet największym umysłom i specjalistom od neurochirurgii. Układ nerwowy odpowiada za sterowanie aktywnością organizmu, agreguje zewnętrzne impulsy, przetwarza je oraz wywołuje odpowiednie reakcje zewnętrzne i wewnętrzne organizmu… Czegoś nam to przypadkiem nie przypomina? No, właśnie. W ten skomplikowany system odpowiadający za funkcjonowanie organizmu, do którego pozwoliłem sobie przyrównać cały świat, wkradł się potężny wirus, który zaatakował najsłabsze jego elementy i z ogromną siłą oraz szybkością rozprzestrzenił się w najbardziej odległe jego zakamarki, wywołując całkowity paraliż, siejąc strach i przerażenie na wszystkich rynkach finansowych. Wybitni specjaliści od „neurochirurgii” finansowej szybko znaleźli przyczynę dramatycznego stanu pacjenta, element, który dał impuls i pozwolił, żeby cały organizm został niemal spustoszony. Świat usłyszał, że przyczyną zapaści jest organizm zwany hypothecus vulgaris…, organizm znany ludzkości od tysiącleci, który wydawał się oswojonym i niegroźnym, a jednak zmutował i w połączeniu z przyjaznym mu, niestabilnym otoczeniem przekształcił się w wirus, wywołując paraliż.

HIPOTEKA

Prawo rynku a prawo stanowione

Kryzys 2007/2008 miał swoje korzenie znacznie wcześniej, wiele lat wcześniej, ale nikt nie zaprzecza dzisiaj, że słowo hipoteka od roku 2008 nabrało znacznie głębszego wymiaru i zaczęło być odmieniane przez wszystkie przypadki, we wszystkich znanych na świecie językach. Hipoteka jako element prawny znany jest ludzkości od tysiącleci. W swej prymitywnej formie sięga aż do czasów imperium rzymskiego czy starożytnej Grecji, ale to dopiero XX wiek przyniósł prawdziwy rozwój tej formy zabezpieczenia należności. Hipoteka stanowi najlepszą i najbardziej chętnie stosowaną formę zabezpieczenia dla pożyczanych przez banki pieniędzy. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i przedsiębiorców. Oczywiście, rynek produktów hipotecznych oferowanych osobom fizycznym znacznie różni się od tego, który funkcjonuje w relacjach bank-przedsiębiorca. Większość zabezpieczeń hipotecznych w kontekście osoby fizycznej związana jest z kredytami na zakup lokalu mieszkalnego czy budowę domu. Rynek kredytów hipotecznych udzielanych osobom fizycznym jest, w sposób oczywisty, ściśle skorelowany z sytuacją na rynku mieszkaniowym w danym kraju.

Odnosząc się do sytuacji w Polsce, rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2011 roku jest w stanie stagnacji przechodzącej w fazę widocznej korekty. Wyniki roku 2010 mogły dawać podstawę do myślenia, że wchodzimy w fazę stabilizacji rynku mieszkaniowego, która to stabilizacja, przy odpowiedniej zewnętrznej i wewnętrznej sytuacji gospodarczej, mogła przerodzić się w stabilny, równomierny i wyważony wzrost przez kilka, a być może nawet kilkanaście kolejnych lat. Przy takich założeniach banki zaangażowane mocno w hipoteczne portfele kredytowe mogłyby w perspektywie kolejnych lat w sposób bezpieczny i skuteczny dokonać ich przewartościowania, eliminując lub znacząco zmniejszając ryzyko związane ze złymi długami.

Dawało to też podstawy, aby myśleć, że na rynku hipotecznym pojawią się nowi gracze w postaci szybko rozwijających się już nowych, innowacyjnych banków, które chętnie przeniosłyby swoje innowacyjne rozwiązania również na być może równie nowatorską ofertę dla klientów chcących nabyć swoje pierwsze czy kolejne mieszkanie, lub wybudować wymarzony dom. Wzmocniłoby to dodatkowo i rozszerzyło ofertę rynkową, a co za tym idzie, byłoby wodą na młyn dla rynku mieszkaniowego w Polsce.

Tymczasem sytuacja na rynku okazała się znacznie trudniejsza niż zapewne wielu analityków przewidywało jeszcze na początku roku. Sytuacja globalna (widmo bankructwa USA czy pierwsze w historii obniżenie ratingu tego państwa przez jedną z agencji ratingowych), fatalna sytuacja państw członków Unii Europejskiej (strach przed sytuacją we Włoszech po quasi bankructwie Grecji, potężna recesja w Hiszpanii czy innych państwach Unii) pociągnęły za sobą panikę na rynkach walutowych. Spowodowało to, że banki mocno zaangażowane w kredyty hipoteczne, nie tylko w bijącym kolejne rekordy wartości franku szwajcarskim, ale też i w innych walutach, zmuszone są do bliższego przyjrzenia się swoim portfelom kredytowym, a być może nawet do podjęcia działań wyprzedzających potencjalną niewypłacalność klientów, którym udzieliły kredyty na zakup mieszkania czy budowę domu.

Rynek kredytów zabezpieczonych hipoteką udzielanych przedsiębiorcom rządzi się innymi prawami niż rynek kredytów hipotecznych dla osób fizycznych. Kredyty zabezpieczone hipoteką stanowią dla przedsiębiorców źródło pozyskania środków finansowych na niezbędne inwestycje służące rozwojowi przedsiębiorstwa. Kredyty te są atrakcyjne zarówno ze względu na oprocentowanie, jak i długi okres spłaty. Z drugiej strony, zabezpieczenie w postaci hipoteki stanowi zarówno dla banku, jak i przedsiębiorcy, istotny element negocjacyjny w kontekście potencjalnego zabezpieczenia lub dobezpieczenia pozostałych produktów bankowych. Zabezpieczenie hipoteczne nabiera szczególnego znaczenia, kiedy w stosunku do przedsiębiorcy, którego sytuacja ekonomiczno- -finansowa pogorszyła się, zachodzi konieczność wdrożenia procesu restrukturyzacyjnego.

W przypadku kredytów zabezpieczonych hipoteką udzielanych przedsiębiorcom istotna różnica tkwi również w samym procesie ich udzielania, który jest bardziej skomplikowany. Newralgicznym elementem jest właściwe określenie aktualnej, rzeczywistej wartości nieruchomości przedstawianej na zabezpieczenie udzielonego finansowania. Nie chodzi tutaj o wycenę biegłego, ale bardziej o wprowadzenie i realizowanie wewnętrznych procedur w banku, umożliwiających prawidłową całościową analizę przedmiotu zabezpieczenia, procesu inwestycyjnego związanego z przedmiotem zabezpieczenia czy możliwością uzależnionej od wielu czynników istotnej zmiany wartości nieruchomości w czasie. Istnieje cała lista potencjalnych elementów mających znaczenie w ocenie przedmiotu zabezpieczenia, jakim jest nieruchomość. Niezmiernie istotny jest z tego powodu proces monitoringu przedmiotu zabezpieczenia w trakcie całego okresu kredytowania. Dotyczy to monitoringu w aspekcie prawnym, w postaci okresowego badania stanu księgi wieczystej zabezpieczonej nieruchomości.