Raporty: Kredyty hipoteczne a popyt mieszkaniowy

Bogumiła Budzińska
Analityk Rynku Nieruchomości
BRE Property Partner Sp. z o.o.

Deficyt lokali mieszkaniowych nie stanowi jednak czynnika wystarczającego do pojawienia się na nie popytu – jedną z kluczowych ról odgrywa tu poziom siły nabywczej społeczeństwa, a ten jest pochodną poziomu wynagrodzeń. Warto jednocześnie zauważyć, że w praktyce w żadnym z rozwiniętych krajów ten rodzaj inwestycji nie jest oparty wyłącznie o środki własne. Finansowanie zdecydowanej większości takich zakupów odbywa się przy udziale kredytu hipotecznego.

I. Kredyty hipoteczne dla gospodarstw domowych w Polsce

Według danych Związku Banków Polskich w okresie styczeń-grudzień 2008 r., tak jak w latach poprzednich, utrzymała się tendencja wzrostowa liczby i wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych klientom indywidualnym. W ubiegłym roku liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych przekroczyła poziom 286 tys. (mniej o około 9 proc. r/r). W ujęciu wartościowym było to ponad 57 mld zł – wzrost o 2 proc. w stosunku do 2007 r.

Warto jednak zauważyć, że już w okresie styczeń-wrzesień ub. roku doszło do istotniej zmiany preferencji kredytobiorców ze względu na rodzaj waluty kredytu. I tak, o ile jeszcze w 2007 r. dynamika kredytów złotowych wyraźnie przewyższała dynamikę kredytów walutowych, o tyle w końcu 2007 r. i w 2008 r. nastąpił spadek zainteresowania kredytami złotowymi, przy jednoczesnym przyspieszeniu dynamiki wzrostu zadłużenia w walutach obcych (głównie w CHF). Co więcej, w pierwszych dziewięciu miesiącach ubiegłego roku wartość kredytów mieszkaniowych w walutach obcych wzrosła o 48,6 proc. (o 54,5 proc. r/r) wobec notowanej na koniec 2007 r. W tym czasie jedynie wartość kredytów złotowych odnotowała przyrost do 9,6 proc. (o 22,7 proc. r/r). Dodajmy, że w analizowanym okresie wartość zadłużenia w walutach obcych zwiększyła się o 31,6 mld zł, a w złotych jedynie o 5,1 mld zł. „(…) Zmiana preferencji kredytobiorców wynikała ze wzrostu stóp procentowych instrumentów złotowych na skutek zacieśniania polityki pieniężnej przez RPP, przy jednoczesnym relatywnie niskim oprocentowaniu instrumentów denominowanych w CHF oraz obserwowanej w tym okresie aprecjacji złotego”2. Jednak, powołując się na dane ZBP, począwszy od września ubiegłego roku można było zaobserwować zmniejszający się udział walut obcych w portfelu nowo udzielanych kredytów, który na koniec września 2008 r. wynosił 79,1 proc., a na koniec grudnia 2008 r. osiągnął poziom 47,7 proc. (wykres 1).

NALEŻNOŚCI ZAGROŻONE – KREDYTY MIESZKANIOWE DLA GOSPODARSTW DOMOWYCH

Według oficjalnych statystyk w okresie styczeń-wrzesień ubiegłego roku wolumen kredytów mieszkaniowych zagrożonych dla gospodarstw domowych wzrósł o 14,3 proc. w stosunku do końca 2007 r. Fakt ten bez wątpienia należy wiązać z rozluźnieniem polityki kredytowej przez niektóre banki. Pogorszenie jakości dotyczyło głównie kredytów złotowych (więcej o blisko 20 proc. wobec stanu z końca 2007 r.), co można wiązać ze wzrostem stóp procentowych. Jakość kredytów mieszkaniowych w walutach obcych uległa pogorszeniu w marginalnym zakresie, ale jeżeli obserwowane w ostatnich tygodniach bardzo silne osłabienie złotego utrzyma się w dłuższym okresie, to może to negatywnie wpłynąć na jakość portfela tych kredytów[3].

Przyglądając się udziałowi należności zagrożonych z tytułu kredytów mieszkaniowych w należnościach z tytułu kredytów mieszkaniowych ogółem (udzielonych gospodarstwom domowym) można zauważyć, że w okresie styczeń-
-wrzesień 2008 r. w stosunku do stanu z końca 2007 r. zmniejszył się on o 0,2 pkt. proc. i wyniósł 1 proc. (rysunek 1).

II. Oprocentowanie kredytów walutowych i złotowych

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 24-25 luty 2009 r. ponownie postanowiła obniżyć stopy procentowe, tym razem o 0,25 pkt. proc., do poziomu 4 proc. W jej ocenie, w najbliższych miesiącach inflacja może przejściowo nieznacznie wzrosnąć. Stać miałoby się tak za sprawą wzrostu cen kontrolowanych, w tym przede wszystkim energii elektrycznej oraz cen paliw. Ponadto, Rada Polityki Pieniężnej oceniła, że „(…) obecny kurs złotego nie odzwierciedla relatywnie korzystnego stanu i perspektyw polskiej gospodarki”[4]. Co więcej, jej decyzje w nadchodzących miesiącach będą uwzględniać „(…) napływające informacje dotyczące perspektyw wzrostu gospodarczego, inflacji i sytuacji na rynkach oraz informacje dotyczące kształtowania się złotego”[5]. (rysunek 2).