Raporty: AMRON – SARFiN Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości – I kwartał 2017 r.

dr Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds.
Finansowania Nieruchomości
Związku Banków Polskich,
Prezes Zarządu Centrum Prawa
Bankowego i Informacji Sp. z o.o.

Nowością jest pierwsza analiza rynku najmu prywatnego mieszkań i zmian stawek najmu, możliwa dzięki współpracy z firmą Mzuri, która jako pierwsza zaczęła zasilać bazę danych AMRON informacjami o umowach najmu. Zapraszam do współpracy wszystkich, którzy działają na rynku mieszkań na wynajem.

Po raz kolejny ingerencja państwowego Programu „MdM” zakłóciła cykliczność i zaburzyła zasadę sezonowości zakupów mieszkań oraz zaciągania kredytów hipotecznych. Wyniki akcji kredytowej w pierwszym kwartale br. w liczbie ponad 50 tys. udzielonych kredytów oznaczają wzrost akcji kredytowej w relacji do poprzedniego kwartału o prawie 20 proc. – wzrost niespotykany na naszym rynku od okresu boomu kredytowego w latach 2006-2008, a następnie w okresie odreagowywania rynku na kryzys subprime w roku 2010.

Nie zwalnia tempa również sektor deweloperski. Deweloperzy ogłaszają kolejny rekordowy rok, gdzie niezależnie od klientów banków przychodzących po kredyt na (kolejne) nowe mieszkanie, coraz liczniej pojawiają się inwestorzy zdolni sfinansować zakup mieszkania gotówką. O ile incydentalny w mojej opinii wzrost akcji kredytowej w pierwszym kwartale br. wywołany został wznowieniem dostępności środków z programu rządowego, to systematyczny wzrost gotówkowych zakupów mieszkań jest efektem sytuacji na rynku finansowym, zwłaszcza braku atrakcyjnej oferty depozytowej. Ponadto inwestowanie w nieruchomości jest naturalną reakcją naszych rodaków na niepewną sytuację polityczną. Polacy nadal zakup nieruchomości uważają za najbezpieczniejszą formę długoterminowego inwestowania, być może nawet jako element zabezpieczenia emerytalnego. Nie są to więc, na szczęście, zakupy o charakterze spekulacyjnym, bo trudno liczyć na szybki wzrost cen mieszkań w najbliższych latach. Z jednej strony, zapewniają to deweloperzy systematycznie zwiększający liczbę uzyskiwanych pozwoleń na budowę i liczbę rozpoczynanych inwestycji. Z drugiej, ograniczenia kredytowe wynikające z Rekomendacji S nie pozwolą na kredytowanie bańki cenowej. Uchwalona w lutym br. Ustawa o kredycie oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wchodzi w życie 21 lipca br. i zdecydowanie spowolni akcję kredytową, m.in. za sprawą wyższych kosztów kredytu oraz bardziej skomplikowanej procedury jego udzielania.

Na uznanie zasługuje wysoka elastyczność sektora deweloperskiego, odpowiadająca rosnącemu popytowi na mieszkania. W stosunku do I kwartału 2016 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła aż o ponad 42 proc., liczba rozpoczętych budów o prawie 29 proc., a liczba mieszkań oddanych do użytkowania – o 8 proc. Zapobiega to wzrostowi cen na rynku pierwotnym, a wymogi cenowe zdefiniowane w Programie „MdM”, z racji wysokiego udziału transakcji objętych tym Programem, powodowały nawet incydentalne obniżki cen transakcyjnych.

W I kwartale 2017 roku zanotowano istotny wzrost średniej jednostkowej ceny transakcyjnej tylko w Warszawie – o 132 zł za metr kwadratowy. Natomiast w Łodzi oraz w Gdańsku zaobserwowano spadki – odpowiednio o 169 zł/m2 oraz o 126 zł/m2.

Pomimo spektakularnych wyników sektora bankowego w kredytowaniu hipotecznym w pierwszym kwartale br. oraz niskich cen transakcyjnych i rekordowo niskiej stopy procentowej złotówki, podtrzymujemy prognozę wyników akcji kredytowej w roku 2017 na poziomie niższym niż w roku 2016, a więc nieprzekraczającym liczby 178 tys. kredytów o łącznej wartości nieprzekraczającej 39 mld złotych.

Zapraszam Państwa do lektury Raportu. Będziemy zobowiązani za wszelkie uwagi pozwalające na doskonalenie jego kolejnych wersji. Pytania i sugestie proszę kierować na adres e-mail: raport@amron.pl. Przypomnę tylko, że zainteresowanym oferujemy rozszerzoną (odpłatną) wersję Raportu – również w języku angielskim.

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych

Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych

W I kwartale 2017 roku zanotowano istotny wzrost akcji kredytowej w Polsce. Łączna liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy zawartych w okresie od stycznia do marca wyniosła 50 238 sztuk, czyli więcej o 19,84 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału, natomiast ich wartość była wyższa o 12,58 proc. i wyniosła 11,010 mld zł.

Okres kredytowania

W I kwartale 2017 roku udział kredytów o okresie zapadalności powyżej 35 lat w ogólnej strukturze nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrósł o 2,41 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału i wyniósł 3,06 proc. W pozostałych kategoriach zanotowano spadki, największy w przypadku kredytów udzielonych na okres do 15 lat – ich udział wyniósł 9,20 proc., czyli o 1,43 p.p. mniej niż w IV kwartale 2016 roku.

Struktura nowo udzielonych kredytów według wysokości kredytu

W I kwartale 2017 roku w strukturze nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych ze względu na wysokość kredytu zanotowano niewielkie zmiany. Nieznacznie spadła popularność kredytów o wartości do 100 tys. zł – ich udział w portfelu nowych kredytów wyniósł 14,48 proc., czyli mniej o 0,68 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Natomiast wzrósł udział kredytów hipotecznych z przedziału 200-300 tys. zł – o 0,55 p.p. i wyniósł 25,55 proc. Udziały pozostałych kategoriach praktycznie nie uległy zmianie.

Struktura wskaźnika LtV

Pomimo podwyższenia wymaganego wkładu własnego do poziomu 20 proc. w 2017 roku, nadal największą popularnością cieszą się kredyty mieszkaniowe o wskaźniku LtV powyżej 80 proc. – w I kwartale 2017 roku stanowiły one 44,52 proc. wszystkich nowych kredytów, co oznacza spadek o 0,82 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. W okresie od stycznia do marca bieżącego roku spadł również udział kredytów z LtV od 50 do 80% (o 2,51 p.p.), które stanowiły 32,40 proc. wszystkich nowo udzielonych kredytów. Udziały pozostałych kategorii LtV wzrosły, tj. kredyty z LtV do 30% stanowiły 14,57 proc., co oznacza wzrost o 1,51 p.p., natomiast najmniejszą popularnością cieszyły się kredyty z kategorii LtV między 30 i 50 proc. – w badanym kwartale ich udział wzrósł o 1,82 p.p. i wyniósł 8,51 proc.

Kredyty mieszkaniowe w największych miastach Polski

W I kwartale 2017 roku 63,39 proc. kredytów mieszkaniowych zostało udzielonych w największych polskich aglomeracjach, czyli mniej o 3,78 p.p. w ujęciu kwartalnym. Wynika to głównie ze spadku udziału Warszawy w strukturze nowo udzielonych kredytów – o 2,82 p.p. Tym samym kredyty udzielone w stolicy stanowiły w badanym okresie 38,55 proc. wolumenu. W innych dużych aglomeracjach odnotowano nieznaczne zmiany, nieprzekraczające 0,50 p.p.

Średnie marże oraz oprocentowanie kredytów hipotecznych

Średnia marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75 proc., udzielonego na okres 25 lat) w I kwartale 2017 roku minimalnie wzrosła i w marcu wyniosła 2,14 proc. – wzrost wyniósł zaledwie 0,04 p.p. w porównaniu do grudnia 2016 roku. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopę referencyjną NBP na poziomie 1,50 proc., WIBOR 3M pozostał na poziomie 1,73 proc., a przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec I kwartału 2017 roku wyniosło 3,84 proc.

Program „Mieszkanie dla Młodych”

Objęcie rządową dopłatą mieszkań z rynku wtórnego oraz, paradoksalnie, widmo rychłego wyczerpania dostępnych środków spowodowało gwałtowny wzrost zainteresowania Programem na przełomie 2015 i 2016 roku. Kolejną lawinę wniosków zanotowano w styczniu bieżącego roku, po tym jak 1 stycznia odblokowano pozostałe 50 proc. zarezerwowanej puli. Zainteresowanie było tak duże, że przyjmowanie wniosków o dopłaty na 2017 rok wstrzymano 31 stycznia, a już 7 kwietnia br. również i pieniądze z puli na 2018 rok zostały zablokowane.

W I kwartale 2017 roku w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych” zaakceptowano 18 098 wniosków o dopłatę na kwotę dofinansowania 511,5 mln zł. W tym samym okresie podpisano 14 893 umowy kredytowe o wartości 2 491,8 mln zł na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 414,4 mln zł. Stanowi to 29,64 proc. liczby oraz 22,63 proc. wartości nowo podpisanych umów o kredyt w okresie od stycznia do marca bieżącego roku.

Mimo, że możliwość skorzystania z Programu „Mieszkanie dla Młodych” w największych polskich aglomeracjach była mocno ograniczona przez ustalone limity cenowe, w całym okresie funkcjonowania Programu, czyli od 1 stycznia 2014 roku do 31 marca 2017 roku, za pośrednictwem banków kredytujących do Banku Gospodarstwa Krajowego złożono 94 258 wniosków o dofinansowanie zakupu mieszkań na łączną kwotę dofinansowania ponad 2,4 mld zł. W tym samym okresie podpisano 89 652 umowy o kredyt hipoteczny na zasadach ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, na łączną kwotę 15,6 mld zł. Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów to 2,3 mld zł. Kredyty udzielone w ramach Programu stanowiły 12,35 proc. ogólnej akcji kredytowej pod względem wartości oraz 15,35 proc. pod względem liczby nowych kredytów.

Wyodrębnienie transakcji zawartych w I kwartale 2017 roku, których przedmiotem były mieszkania o cenie i powierzchni użytkowej spełniającej warunki Programu „Mieszkanie dla Młodych”, pozwoliło na określenie możliwości skorzystania z Programu w poszczególnych miastach Polski. Największy udział transakcji spełniających warunki Programu zanotowano w Łodzi – 72 proc. wszystkich transakcji z rynku pierwotnego i 63 proc. na rynku wtórnym. W nieco gorszej sytuacji są potencjalni nabywcy mieszkań w Poznaniu i Gdańsku, gdzie odpowiednio 52 i 46 proc. transakcji z rynku pierwotnego oraz 26 i 22 proc. transakcji zawartych na rynku wtórnym dotyczyło mieszkań o cenie jednostkowej poniżej ustalonych limitów. Najgorsza sytuacja pod względem dostępności lokali spełniających warunki Programu była w Warszawie – 16 proc. wszystkich zawartych transakcji na rynku pierwotnym i jedynie 4 proc. sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym spełniało wymogi Programu.

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Budownictwo mieszkaniowe

Według najnowszych danych opublikowanych przez GUS, w I kwartale 2017 roku wydano pozwolenia na budowę 60 234 mieszkań, co oznacza wzrost o 5,27 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Liczba rozpoczętych budów w okresie od stycznia do marca wzrosła o 8,23 proc. i wyniosła 44 206. Natomiast pula mieszkań oddanych do użytkowania w badanym kwartale spadła o 21,39 proc. w ujęciu kwartalnym i wyniosła 40 344 lokali.

Ostatnie lata były bardzo udane dla branży deweloperskiej, zarówno w zakresie inwestycji, jak i sprzedaży. W 2016 roku wydawało się, że rekordy na rynku budownictwa mieszkaniowego mamy za sobą, a jednak deweloperzy nadal zaskakują. Wyniki I kwartału 2017 roku przerosły najśmielsze oczekiwania. Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań stanowiła ponad 31 proc. wyniku zanotowanego w całym 2016 roku, liczba rozpoczętych budów przez deweloperów – ponad 27 proc., a liczba mieszkań oddanych do użytkowania to prawie 24 proc. wyniku z poprzedniego roku. Fakt, że wyniki I kwartału zwykle są najsłabsze, pozwala sądzić, że w bieżącym roku możemy zanotować kolejny rekord na rynku budownictwa mieszkaniowego.

Według wstępnych danych GUS, w I kwartale 2017 roku sektor deweloperski rozpoczął budowę 23 191 lokali i uzyskał pozwolenia na budowę kolejnych 33 165 mieszkań, czyli odpowiednio o 3,54 i 7,28 proc. więcej w porównaniu do IV kwartału ubiegłego roku. Natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w tym okresie wyniosła 18 954, co oznacza spadek o 26,63 proc. w odniesieniu do poprzedniego kwartału, co jest zjawiskiem zupełnie naturalnym.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań

Dzięki szybkiej reakcji deweloperów, mimo wyraźnego wzrostu popytu na mieszkania w ciągu ostatnich trzech lat, średnie ceny lokali mieszkalnych nie wzrosły znacząco, jak miało to miejsce przy poprzednim boomie popytowym. Deweloperzy reagowali na bieżąco na rosnące zapotrzebowanie ze strony nowych grup klientów, jak beneficjenci Programu „Mieszkanie dla Młodych”, klienci inwestycyjni oraz nabywcy mieszkań luksusowych z segmentu premium, wprowadzając do sprzedaży nowe, dostosowane do potrzeb inwestycje. Nie oznacza to jednak, że ceny mieszkań nie rosną. W największych polskich miastach już od 2013 roku mamy do czynienia z trendem wzrostowym, jednak jego dynamika jest stosunkowo niewielka, a dostosowywanie przez deweloperów oferty do wymogów cenowych Programu „Mieszkanie dla Młodych” powodowało nawet incydentalne ich spadki. W okresie od I kwartału 2013 roku do I kwartału 2017 roku jedynie w aglomeracji katowickiej doszło do spadku średniej ceny o 3,31 proc. Natomiast liderem wzrostów był w tym okresie Kraków, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkania zwiększyła się aż o 11,04 proc. W pozostałych miastach zanotowano mniejsze wzrosty, tj. od 3,91 proc. we Wrocławiu do 8,02 proc. w Białymstoku. W mniejszych miastach natomiast obserwujemy jedynie kosmetyczne zmiany cen.
W I kwartale 2017 roku zanotowano nieznaczny wzrost średniej jednostkowej ceny transakcyjnej w trzech spośród ośmiu badanych aglomeracji, tj. w Warszawie, w Krakowie oraz we Wrocławiu, odpowiednio o 132, 21 i 20 zł/m2 w porównaniu do poprzedniego kwartału. W pozostałych badanych miastach zaobserwowano niewielkie spadki – największy w Łodzi – o 169 zł/m2 i w Gdańsku – o 126 zł/m2.

Średnie stawki czynszu najmu mieszkań

Rynek najmu mieszkań prywatnych w głównych miastach Polski w ostatnich trzech latach charakteryzowała zmienna dynamika stawek czynszu z przewagą ich wzrostów. Do czynników wpływających na rosnące stawki należały m.in. wzrost popytu na najem wynikający z mobilności społeczeństwa, wyższe koszty kredytów hipotecznych, wymogi Rekomendacji S oraz czynniki demograficzno-społeczne. Za wyższe stawki czynszu prawdopodobnie odpowiedzialny był także zwiększający się udział mieszkań z rynku pierwotnego w strukturze mieszkań wynajmowanych, kupowanych w charakterze inwestycji, a co za tym idzie – wyższy standard użytkowy oferowanych lokali.

Analiza oparta na umowach najmu podpisanych w okresie od I kwartału 2014 roku do I kwartału 2017 roku wskazuje na długookresową przewagę cenową Warszawy nad pozostałymi ośrodkami miejskimi. W I kwartale 2017 roku średnia miesięczna stawka czynszu dla lokalu mieszkalnego odnotowana w stolicy wyniosła 1 540 zł i była wyższa o 688 zł od najniższej zarejestrowanej w tym okresie średniej stawki odnotowanej w Katowicach. Rynek katowicki należał do najbardziej zrównoważonych pod względem zmian stawek czynszów w analizowanej próbie.

Wyraźnie zmniejsza się dystans cenowy między rynkiem warszawskim i innymi rynkami najmu. Najbardziej dynamiczny wzrost cen w czasie ostatnich 3 lat miał miejsce na rynku wrocławskim – w I kwartale 2014 roku obowiązywała tam średnia miesięczna stawka czynszu w wysokości 1 116 zł, a 3 lata później za najem lokalu mieszkalnego trzeba było zapłacić już 1 505 zł, co oznacza wzrost stawki czynszu o 34,85 proc. W I kwartale 2017 roku różnica w średnich stawkach czynszu między Warszawą a Wrocławiem wyniosła jedynie 35 zł, między Warszawą a Krakowem – 102 zł, zaś między Warszawą a Gdańskiem – 124 zł.

Niniejsza analiza została przeprowadzona w oparciu o dane o stawkach czynszu wprowadzone do bazy danych Systemu AMRON m.in. przez firmę Mzuri Sp. z o.o., lidera na polskim rynku zarządzania najmem prywatnym.

Badanie oparte zostało na miesięcznych kwotach należnych wynajmującym przed opodatkowaniem, bez uwzględniania czynszu dla administracji, wynagrodzenia podmiotów zarządzających najmem, bez prognozowanych i bieżących opłat za media i tym podobnych kosztów dodatkowych najmu.

* Centrum AMRON jest jednostką powołaną do zarządzania Systemem Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, działającą w strukturze organizacyjnej Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.