Raport AMRON – SARFiN: Spadek akcji kredytowej na koniec 2010 roku.

Na rynku kredytów mieszkaniowych IV kwartał 2010 roku potwierdził trend spadkowy, który pojawił się w poprzednich trzech miesiącach. Sektor bankowy osiągnął wynik niższy od tego z poprzedniego kwartału, zarówno jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów – 56 920 (spadek o 6,52%), jak również o wolumen – 12,237 mld złotych (spadek o 6,92%). Mimo tego wyniki w segmencie kredytów mieszkaniowych w całym roku 2010 były wyższe od obserwowanych rok wcześniej zarówno w przypadku liczby udzielonych kredytów – o 21,76% (łącznie udzielono ponad 230 tys. kredytów hipotecznych), jak i wartości – o 25,6% (48,6 mld złotych). Jedynym wskaźnikiem akcji kredytowej, który osiągnął swoje maksimum w historii, okazała się średnia wartość udzielonego kredytu hipotecznego, która w roku 2010 wyniosła blisko 206 tys. złotych i była wyższa nawet od poziomu z roku 2008.

„Potwierdziły się nasze przewidywania dotyczące spadku akcji kredytowej w IV kwartale 2010 roku, jednakże zaskoczeniem jest skala zmian. Wskazane przez nas klika miesięcy temu sygnały ostrzegawcze okazały się prawdziwe. W minionym kwartale uwidoczniły się efekty działania nadzoru finansowego w kreowaniu regulacji zaostrzających kryteria udzielania przez banki kredytów hipotecznych. Coraz wyraźniejszy staje się problem braku wieloletniego programu mieszkaniowego, polegającego na budowie skłonności do systematycznego oszczędzania, rozwoju budownictwa czynszowego i socjalnego”.

Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich.

W roku 2010 w Polsce rozpoczęto budowę łącznie 158 064 mieszkań, czyli o 10,6% więcej niż w roku 2009. Na podkreślenie zasługuje znaczny wzrost aktywności deweloperów – w omawianym okresie deweloperzy rozpoczęli budowę 63 015 mieszkań (o 42,2% więcej niż w 2009r.). W grupie inwestorów indywidualnych odnotowano w roku 2010 kolejny już, choć niewielki spadek aktywności – rozpoczęto budowę 86 477 mieszkań, tj. o 3,7% mniej niż w roku 2009.

W strukturze walutowej nowego portfela kredytowego dalszemu wzmocnieniu uległa pozycja kredytów w złotych (do poziomu 76% w IV kwartale), a w części walutowej portfela kontynuowany był proces przesuwania się zainteresowania z waluty szwajcarskiej na EURO.

„Dalszy wzrost udziału wartości kredytów w złotych w nowym portfelu w znacznej części był związany ze wzmożonym korzystaniem kredytobiorców z programu „Rodzina na Swoim”, gdzie poziom kredytowania w IV kwartale 2010 r. przekroczył 2,8 mld zł i wzrósł w porównaniu z poprzednim kwartałem aż o ponad 35,7%. Tak dynamiczny wzrost zainteresowania tym programem spowodowany został trwającą od kilku miesięcy dyskusją o jego zmianach”.

Jacek Furga, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, szef AMRONu.

Wyniki roku 2010, a zwłaszcza zaskakujące w połowie minionego roku załamanie trendu liczby i wartości udzielanych kredytów hipotecznych nie pozwalają w chwili obecnej na prognozowanie wyniku akcji kredytowej na rok 2011 na poziomie wyższym niż ten osiągnięty w roku 2010, a z pewnością nie przekraczającym poziomu 50 mld złotych. Tym bardziej, że 25 stycznia 2011 r. uchwalona została nowa wersja Rekomendacji S, zdecydowanie zaostrzająca kryteria udzielania kredytów hipotecznych. Stagnacja na rynku kredytów hipotecznych sprzyjać będzie – zwłaszcza przy oczekiwanym znacznym ograniczeniu programu „Rodzina na Swoim” – stabilizacji, a nawet dalszej, choć raczej „kosmetycznej” korekcie cen na wszystkich największych rynkach mieszkaniowych w Polsce.

W ciągu ostatnich trzech lat obserwowano trend wzrostu średnich cen mieszkań małych i średnich, stabilizację cen mieszkań dużych i znaczący, w przypadku niektórych miast, spadek cen mieszkań największych – powyżej 100 m2. Jest to rezultatem znaczącego przeniesienia popytu na mieszkania mniejsze i tańsze wynikającego m.in. ze wzrostu popularności programu „Rodzina na Swoim” (25% wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych w IV kwartale 2010).

Na tle tego trendu wyróżnia się rynek wrocławski, gdzie w 2010 roku doszło do znaczących wzrostów cen we wszystkich kategoriach mieszkań, oraz łódzki gdzie ze względu na znaczny zasób mieszkań małych o niskim standardzie odnotowujemy stabilizację cen w dwóch najmniejszych przedziałach wielkości i wzrost we wszystkich pozostałych kategoriach.

Wykres 1. Liczba nowo podpisanych umów  o kredyt kwartalnie

Wykres 2. Wartość nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie w mld zł

Monitorowanie poziomu cen mieszkań w największych aglomeracjach w IV kwartale 2010 r. zaowocowało także innymi ciekawymi obserwacjami. Wbrew panującemu powszechnie mniemaniu, że ceny mieszkań w centrum Warszawy należą do najwyższych, można tam znaleźć zdecydowanie atrakcyjne cenowo mieszkania. Według wyceny dokonanej przez system AMRON, w marcu 2011 r. cena metra kwadratowego 60-metrowego mieszkania z lat sześćdziesiątych przy ulicy Pańskiej 7 wyniosła 8,4 tys. złotych.

„Dzięki nowej funkcjonalności systemu AMRON pozwalającej na dokonywanie indywidualnych wycen każda osoba zainteresowana kupnem mieszkania ma teraz szansę na zweryfikowanie cen na podstawie realnych transakcji, dzięki czemu zyska bardzo ważny argument w negocjacjach ze sprzedającym – mówi Jacek Furga, szef AMRONu. Na razie indywidualne raporty są dostępne tylko dla rynku warszawskiego, niemniej wciąż pracujemy nad rozszerzeniem tej możliwości i już wkrótce każdy będzie mógł dokonać wyceny w największych aglomeracjach w Polsce, a docelowo w ponad 120-ciu lokalizacjach na terenie kraju. Już dziś dostępne są na stronie internetowej www.amron.pl raporty o cenach mieszkań i gruntów rolnych w 90 miastach powiatów”– kontynuuje Furga.

Tabela 1. Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach w 2010 roku.

Pobierz najnowszy Raport AMRON- SARFiN