Rama H czy Wielka Płyta, w której technologii kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Potrzeba przyspieszenia procesów budowlanych pojawiła się w Polsce po zakończeniu II. wojny światowej, kiedy zniszczenia wojenne pozbawiły miejsca do życia dużą liczbę ludności.

Podstawą polityki socjalnej okresu PRL było m. in. szybkie przywrócenie i zapewnienie zasobów mieszkaniowych dla społeczeństwa. Do realizacji tego celu wykorzystano właśnie technologie prefabrykowane.

Czym różnią się budynki wzniesione w technologii wielkiej płyty od obiektów wybudowanych w technologii ramy H?

Rama H

Wznoszenie budynków w technologii ramy H bazuje na sposobie powstawania konstrukcji obiektu, która składa się z prefabrykowanej ramy żelbetowej, przypominającej kształtem rozciągniętą literę H.

Żelbetowy szkielet obiektu stanowi konstrukcję nośną wznoszonego budynku, która następnie jest wypełniana cegłami lub pustakami. Widoczne elementy konstrukcyjne (słupy, podciągi) są elementem rozpoznawczym, ale także zasadniczą wadą mieszkań w takich budynkach. Charakterystyczną cechą obiektów wzniesionych w tej technologii jest brak ścian nośnych we wnętrzach mieszkań, co stanowi nieocenioną zaletę, umożliwiającą dowolną aranżację ich wnętrz. Innymi znacznymi zaletami budownictwa w tej technologii są: wysoka trwałość, dobra akustyka oraz termoizolacja.

Warto również zauważyć, że obecne trendy w budownictwie deweloperskim nawiązują do technologii ramy H. Współczesną jej kontynuację można zauważyć w odmianie technologii monolitycznej, w której na miejscu budowy wykorzystuje się szkieletową konstrukcję żelbetonową.

Czytaj także: Osiedle z prefabrykatów powstanie w Toruniu. Inwestorzy to PFR Nieruchomości i Grupa Pekabex

Wielka płyta

Budownictwo bazujące na technologii wielkiej płyty opierało się na założeniu, że obiekty wznoszone były z gotowych prefabrykatów betonowych.

Poszczególne elementy betonowe były wytwarzane w tzw. fabrykach domów, a następnie transportowane na miejsce budowy.

W systemach wielkopłytowych produkowano zarówno ściany zewnętrzne, stropy, jak i ściany działowe, nośne, schody czy szyby windowe.

W porównaniu do ramy H wielka płyta charakteryzuje się niską jakością i nieprecyzyjnością wykonania.

Nieszczelności występujące na złączach płyt mają także wpływ na problemy z termoizolacją czy zawilgoceniem budynków. Trwałość budynków wielkopłytowych w momencie ich wznoszenia oceniana była na 40 ‒ 50 lat.

Wnętrza mieszkań w budynkach wielkopłytowych są trudne do aranżacji, ze względu na występujące w nich ściany nośne, których nie można wyburzyć. Biorąc pod uwagę, że mieszkania w budynkach wielkopłytowych charakteryzowały się dużą liczbą małych, ciemnych i niskich pokoi, brak możliwości przearanżowania ich wnętrz może skutecznie zniechęcić do wyboru takiego mieszkania przez potencjalnych kupujących na rynku wtórnym.

Charakterystycznym zjawiskiem związanym z budynkami wielkopłytowymi jest także pogarszanie się jakości nowo wznoszonych budynków wraz z upływem czasu.

Coraz skrupulatniejsze maksymalizowanie oszczędności budowlanych sprawiało, że pod koniec XX w. budowano już mieszkania z ciemnymi kuchniami (bez dostępu do światła dziennego), wybierano materiały wykończeniowe gorszej jakości (np. zrezygnowano z parkietu na rzecz płytek PCV, a w latach późniejszych standardem było oddawanie mieszkań do użytkowania bez wykończonych podłóg), coraz bardziej ograniczano stopień wykończenia i wyposażenia mieszkań.

Oznacza to, że w przypadku budynków wielkopłytowych istnieją duże różnice w jakości i standardzie budynków w zależności od roku budowy.

Czytaj także: PFR Nieruchomości: jak pandemia COVID-19 zmienia koncepcje projektowania mieszkań

Podsumowanie

Budynki wzniesione w technologii ramy H są znacznie trwalsze, łatwiejsze w aranżacji (np. podczas remontów) oraz tańsze w eksploatacji, w porównaniu do budynków z wielkiej płyty. Ściany nośne występujące we wnętrzach ciasnych i niskich mieszkań w budynkach wielkopłytowych uniemożliwiają dostosowanie rozkładu mieszkania do własnych potrzeb.

Problemy z termoizolacją budynków z wielkiej płyty sprawiają, że ich mieszkańcy muszą ponosić znacznie wyższe koszty ogrzewania własnych lokali.

Warto także zauważyć, że przy wznoszeniu budynków w obu omawianych technologiach nie przewidziano potrzeb związanych z rozpowszechnionym w obecnych czasach transportem prywatnym. Problem ten dotyczy niewystarczającej liczby miejsc parkingowych dla mieszkańców w najbliższym otoczeniu ich miejsca zamieszkania, a fakt intensywnie zagospodarowanej od dawna przestrzeni osiedlowej utrudnia wyznaczenie obszarów pod lokalizację nowych parkingów.

Czytaj także: Prefabrykacja to szansa dla budownictwa w Polsce?

Ze wzmożonym ruchem komunikacyjnym wiąże się także problem wąskich osiedlowych dróg dojazdowych, na których parkujące samochody dodatkowo utrudniają ruch zarówno pieszym, jak i kierowcom.

Warto jednak zauważyć największy atut osiedli budowanych w omawianych technologiach, jakim jest lokalizacja. W momencie wznoszenia budynków ich lokalizacja nie wydawała się być atrakcyjna. Były to często tereny nie posiadające jeszcze niezbędnej infrastruktury czy zaplecza usługowego dla mieszkańców.

Czytaj także: Nieruchomości w Niemczech nie tanieją, mimo pandemii i recesji

Jednak obecnie ich kontekst przestrzenny oraz położenie znacznie zmieniły znaczenie. Rozwój przestrzenny miast sprawił, że na przestrzeni kilkudziesięciu lat osiedla z budynków wznoszonych w technologiach prefabrykowanych zyskały dobrą lokalizację w tkance całego miasta.

Są to osiedla dobrze skomunikowane z centrum miasta, posiadające rozbudowaną infrastrukturę lokalną oraz zaplecze usługowo-handlowe, co może stanowić przewagę konkurencyjną nad nowo powstającymi inwestycjami deweloperskimi zlokalizowanymi peryferyjne, na obrzeżach miast.