Prawo: Lepiej później niż w ogóle…

PIOTR GAŁĄZKA

Ustawa, będąca lex specialis względem przepisów ustawy – Prawo bankowe, o czym stanowi jej art. 3, określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron oraz zasady rozliczenia zobowiązań z niej wynikających (art. 1). Przed omówieniem poszczególnych przepisów ustawy, warto zwrócić uwagę na dwie kwestie. W pierwszej kolejności istotny jest zakres podmiotowy instytucji mogących oferować kredyt odwrócony. Ustawa stanowi, że jedynie bank1 – powołany zgodnie z przepisami Prawa bankowego, którego działalność nadzorowana jest przez Komisję Nadzoru Finansowego, może udzielić odwróconego kredytu hipotecznego. Jest to bardzo istotna okoliczność dla wszystkich potencjalnych kredytobiorców – odwróconego kredytu hipotecznego udzielać będą wyłącznie instytucje spełniające bardzo wysokie wymogi zarówno organizacyjne, jak i kapitałowe, gwarantujące prawidłowe wykonanie zawartej umowy

Po drugie, umowa odwróconego kredytu hipotecznego będzie mogła zostać zawarta jedynie z kredytobiorcą będącym osobą fizyczną, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego (kredytobiorca może być także współwłaścicielem albo może mu przysługiwać jedynie udział w spółdzielczym prawie własnościowym albo prawie użytkowania wieczystego). Ustawodawca wyłączył zatem możliwość zawarcia omawianej umowy przez osoby prawne bądź przez tzw. ułomne osoby prawne. Jednocześnie ustawa nie określa minimalnego wieku kredytobiorcy. Oznacza to, że teoretycznie nie musi to być osoba w podeszłym wieku, lecz każda osoba fizyczna chcąca podnieść płynność za pomocą nieruchomości znajdującej się w jej majątku. W dalszej części artykułu jeśli będzie mowa o własności nieruchomości lub prawa, dotyczyć będzie to własności nieruchomości lub praw opisanych w akapicie powyżej.

Podstawowe zasady

Przechodząc do omówienia poszczególnych postanowień ustawy, rozpocząć należy od precyzyjnego zdefiniowania, czym jest umowa odwróconego kredytu hipotecznego. Zgodnie z art. 4 ustawy jest to umowa, w której bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Istotne jest doprecyzowanie, że bank oddaje do dyspozycji kredytobiorcy jedynie określoną sumę środków pieniężnych, a nie zobowiązuje się wypłacać kredytobiorcy miesięcznie stałej sumy pieniędzy do końca jego życia. Z jednej strony znacząco ogranicza to ryzyko banku, ale z drugiej pozwala kredytobiorcy (a także jego spadkobiercom) z góry określić kwotę pieniężną, która będzie należna przy spłacie kredytu.

Zabezpieczeniem spłaty kredytu może być jedynie ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub spółdzielczym prawie własnościowych do lokalu bądź prawie użytkowania wieczystego oraz ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub jednego z powyższych praw (art. 5 ust. 1). Użycie słowa „oraz” w ww. przepisie uznać należy za obowiązkowe stosowanie obu tychże zabezpieczeń łącznie. Oprócz powyższych bank ma prawo żądania od kredytobiorcy, aby ten zawarł i utrzymywał obowiązującą przez cały okres trwania umowy kredytu umowę ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości lub lokalu. Wysokość kwoty kredytu uzależniona jest, zgodnie z art. 6 ustawy, od wartości rynkowej nieruchomości albo lokalu, na których ustanowione ma zostać zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Art. 6 ustawy w ustępie 2 jednoznacznie stanowi, że do określenia rynkowej wartości przedmiotowej nieruchomości bądź lokalu zastosowanie mają przepisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że przed zawarciem umowy niezbędne będzie zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę. Wypłata kwoty kredytu może nastąpić jednorazowo bądź w ratach – przez okres i w wysokości określonych w umowie kredytu (art. 7). Istotne jednak jest to, że w przypadku wypłaty w ratach zostaje ona wstrzymana w momencie śmierci kredytobiorcy.

Obowiązki banku

Interesującym obowiązkiem informacyjnym banku jest dostarczenie kredytobiorcy formularza informacyjnego, które obligatoryjne elementy opisuje art. 8 ust. 2 ustawy. Zwrócić należy uwagę na dwie kwestie – bank ma obowiązek przedłożyć ww. formularz na co najmniej siedem dni przed zawarciem umowy. Jednocześnie formularz ten nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego, a zatem nie jest w całości wiążący dla banku (domniemywać można, że umowa odwróconego kredytu hipotecznego nie musi w pełni odzwierciedlać jego treści). Pomimo tego braku związania, uznać należy że bank ma obowiązek zachowania należytej staranności przy sporządzaniu i doręczaniu tegoż formularza. Formularz zawiera podstawowe istotne informacje odnośnie umowy, takie jak wysokość kredytu, sposób i termin ...