Nowe zasady nabywania gruntów na cele inwestycyjne dla przedsiębiorców-użytkowników wieczystych

„Przedstawiony projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw stanowi kolejny etap reformy użytkowania wieczystego, który ma na celu umożliwienie nabycia prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe, w tym przedsiębiorcom z uwzględnieniem reguł odpłatności zastosowanych w ramach instytucji uwłaszczenia ex lege, ale z zachowaniem zasady swobody umów” ‒ czytamy w uzasadnieniu.

Projektowana, nowa zasada odpłatności została opracowana z wykorzystaniem modelu cyklicznej odpłatności przyjętego już w pierwszym etapie reformy użytkowania wieczystego

Projekt stanowi część działań legislacyjnych, zmierzających do systemowej likwidacji użytkowania wieczystego w Polsce.

Mechanizmy rynkowe przy ustalaniu ceny nabycia

Proponowane rozwiązanie polega na zastosowaniu mechanizmów rynkowych przy ustalaniu ceny nabycia prawa własności gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, w tym w szczególności gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, czytamy dalej.

Projekt stanowi część działań legislacyjnych, zmierzających do systemowej likwidacji użytkowania wieczystego w Polsce

Projektowana, nowa zasada odpłatności została opracowana z wykorzystaniem modelu cyklicznej odpłatności przyjętego już w pierwszym etapie reformy użytkowania wieczystego, tj. w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ustawa ta przekształciła użytkowanie wieczyste w prawo własności gruntów mieszkaniowych z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. za odpłatnością na poziomie sumy 20 opłat rocznych wnoszonych dotychczas za użytkowanie wieczyste i będących pochodną wartości rynkowej.

Oparcie zasady odpłatności o regułę już funkcjonującą w systemie zapewni spójny i sprawiedliwy mechanizm odpłatności za grunt, który w konsekwencji umożliwi ewolucyjne, stopniowe wygaszanie prawa użytkowania wieczystego, uzasadniono.

Czytaj także: Produkcja budowlano-montażowa wzrosła o 10,2 proc. rdr w sierpniu; więcej mieszkań oddanych do użytku i rozpoczętych budów

Reguła odpłatności dla przedsiębiorców

Zasada odpłatności dla przedsiębiorców ‒ użytkowników wieczystych prowadzących działalność gospodarczą ‒ została opracowana w oparciu o koncepcję wielokrotności (co najmniej 20-krotności) dotychczasowej opłaty rocznej, ale z uwzględnieniem zakazu udzielania niedozwolonej pomocy publicznej.

Projektowana reguła odpłatności dla przedsiębiorców opiera się na:

1) ustalaniu ceny nabycia gruntu jako wielokrotności dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (sumy opłat), z równoczesnym zapewnieniem ustalenia opłaty rocznej na podstawie wartości rynkowej nieruchomości aktualnej na dzień sprzedaży gruntu – właściwy organ (właściciel gruntu) będzie miał możliwość zaproponowania przedsiębiorcy ceny gruntu odpowiadającej sumie co najmniej 20 dotychczasowych opłat rocznych, ale nie przekraczającej wartości rynkowej;

2) udzieleniu pomocy publicznej w ramach limitu pomocy de minimis, w wysokości odpowiadającej dodatniej różnicy pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną przez strony ceną nabycia gruntu, co wyeliminuje niedozwoloną pomoc publiczną w przypadku, gdy cena zostanie wynegocjowana poniżej wartości rynkowej;

3) ustaleniu dopłaty w przypadku, gdy różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną przez strony ceną nabycia gruntu przekracza dostępny dla danego przedsiębiorcy poziom pomocy de minimis, co zapewni zgodność mechanizmu odpłatności z wytycznymi Komisji Europejskiej wyrażonymi w sekcji 4.2 Zawiadomienia Komisji, że „zbycie nieruchomości publicznej po cenie niższej niż rynkowa powoduje konieczność zastosowania przepisów o pomocy publicznej”;

4) rozłożeniu ‒ na wniosek nabywcy ‒ ceny nabycia gruntu, jak również ustalonej dopłaty na oprocentowane raty, co pozwoli złagodzić obciążenie finansowe nabywcy, szczególnie w przypadku przedsiębiorców użytkujących grunty o wysokich wartościach rynkowych, a zbywcy (samorządowi, Skarbowi Państwa) zapewni stałe, okresowe dochody.

Czytaj także: NBP: wyzwaniem dla branży budowlanej w 2021 i 2022 r. będzie portfel zleceń i słabszy popyt na usługi

Ocena skutków regulacji

Jak wynika z oceny skutków regulacji (OSR), projekt oddziałuje na ok. 500 tys. nieruchomości (w tym samodzielnych lokali w budynkach niemieszkalnych)  oraz ok. 550 tys. ha powierzchni nieruchomości (według Krajowego Zestawienie Gruntów GUGiK).

Jak podano w OSR, „projekt nie spowoduje ujemnych skutków finansowych dla budżetów jednostek samorządu terytorialnego i budżetu państwa (nie powoduje wydatków), ponieważ wprowadzane zasady opierają się na swobodzie woli organu co do sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego”.

„Rozważając wniosek o nabycie właściwe organy będą uwzględniały różne aspekty, w tym lokalne uwarunkowania i potrzeby regionu (np. potrzeba wzmocnienia praw do gruntów na rzecz inwestorów, w celu ożywienia gospodarczego regionu), przy uwzględnieniu interesu publicznego i zasady racjonalnego gospodarowania zasobem nieruchomości publicznych, w sposób zabezpieczający rezerwy gruntów pod realizację celów publicznych i budownictwo mieszkaniowe” ‒ uzasadniono.

Projekt oddziałuje na ok. 500 tys. nieruchomości (w tym samodzielnych lokali w budynkach niemieszkalnych)  oraz ok. 550 tys. ha powierzchni nieruchomości

W OSR założono, że nabyciem na własność będą głównie zainteresowani użytkownicy wieczyści terenów przemysłowych, gruntów zurbanizowanych w trakcie zabudowy, terenów rekreacyjno-wypoczynkowych i innych terenów zabudowanych oraz gruntów leśnych i rolnych zabudowanych. Szacuje się, że grunty te stanowią ok. 250 tys. ha, tj. ok. 50% ogólnej powierzchni gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, która wynosi 549 187 ha (dane z Krajowego Zestawienia Gruntów GUGiK).

Zaznaczono, że nie jest jednak możliwe oszacowanie wartości rynkowej tych nieruchomości, a tym samym trudno oszacować potencjalne dochody z ich zbycia na rzecz użytkowników wieczystych.

Czytaj także: Polski Ład to także problem dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu