Nowe mieszkania drożeją mimo pandemii

Dla przykładu w Warszawie po raz pierwszy średnia cena przekroczyła 10 000 zł za m2, a w Gdańsku 9000 zł za m2. Należy jednak dodać, że III kwartał to był okres jeszcze przed rozpoczęciem drugiej fali epidemii, kiedy wielu osobom wydawało się, że wszystko wraca do normy.

Poza tym tak dużego optymizmu nie było na rynku wtórnym. Tam aż 9 z 17 badanych miast ceny były niższe niż w II kwartale, a więc mniej więcej w połowie z nich wzrosły, a w połowie spadły.

Rekordowe ceny transakcyjne

Miasta, w których transakcyjne ceny nowych mieszkań ustanowiły nowy rekord to: Bydgoszcz, Gdańsk, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Rzeszów, Szczecin, Warszawa i Zielona Góra. Na pocieszenie dla osób planujących zakup mieszkania możemy jednak dodać, że te wzrosty cen częściowo są „złudzeniem” wynikającym z tego, że spadło zainteresowanie mieszkaniami tańszymi.

Prawdopodobnie to właśnie mniejsza sprzedaż w segmencie tańszych mieszkań wywindowała średnie ceny do rekordowych poziomów.

Na zakupy w omawianym okresie mogli sobie bowiem pozwolić głownie ci, którzy mieli bardzo dobrą sytuację finansową. Tymczasem osoby, które planowały zakup np. pierwszego w życiu mieszkania często wstrzymywały się z dokonaniem transakcji ponieważ bank odmawiał im udzielenia kredytu, albo sami odkładali to na przyszłość obawiając się utraty pracy.

Należy też dodać, że większość banków podwyższyło wymagany wkład własny z 10% do 20%. Wiele osób zapewne musiało więc odłożyć swoje plany, aby zebrać dodatkowe oszczędności. Prawdopodobnie to właśnie mniejsza sprzedaż w segmencie tańszych mieszkań wywindowała średnie ceny do rekordowych poziomów.

Czytaj także: Ceny mieszkań nadal rosną wbrew pandemii koronawirusa

Warto pamiętać też, że omawiany okres (III kwartał) miał miejsce jeszcze zanim pojawiła się druga fala pandemii. Wtedy powoli życie wracało do normy. Niektórym wydawało się, że najgorsze mamy już za sobą.

Niestety druga fala w naszym kraju okazała się bardziej niebezpieczna od pierwszej. Nastroje ponownie się więc pogorszyły. Kupując obecnie można więc zdecydowanie łatwiej wynegocjować dobrą cenę niż jeszcze kilka miesięcy temu.

W Krakowie aż o 13,5% drożej niż przed rokiem

Jeśli chodzi o to, w których miastach ceny w III kwartale wzrosły najmocniej, to szczególnie wyróżnia się Kraków, w którym średnia cena jest aż o 13,5% wyższa niż przed rokiem.

Duże zmiany odnotowaliśmy również w Zielonej Górze (+12,6% r/r), Warszawie (+10,8% r/r) oraz w Kielcach (+9,7% r/r).

Spadek w ujęciu rocznym pojawił się jedynie w Gdyni (-1% r/r).

Kupując obecnie można więc zdecydowanie łatwiej wynegocjować dobrą cenę niż jeszcze kilka miesięcy temu.

Średnia w badanych miastach ceny są o 6% wyższe niż przed rokiem.

Transakcyjne ceny mieszkań w III kw. 2020 na rynku pierwotnym:

Czytaj także: Więcej mieszkań oddanych do użytku, mniej pozwoleń na budowę we wrześniu

Rynek wtórny zawsze spóźniony

Mimo, że sytuacja pandemiczna i nastoje w III kwartale były zdecydowanie lepsze niż w II kwartale, to ceny na rynku wtórnym spadły w porównaniu z II kwartałem aż w 9 z 17 badanych miast.

Wynika to z faktu, że tu sprzedawcami w większości nie są profesjonaliści, lecz zwykli ludzie, którzy z pewnym opóźnieniem reagują na zmiany sytuacji. Przypomnijmy, że w II kwartale, gdy ceny nowych mieszkań spadały, to na rynku wtórnym wciąż rosły. Wtedy sprzedający używane mieszkania jeszcze nie zdali sobie sprawę, że muszą zmniejszyć oczekiwania cenowe. Wielu z nich nie doczekało się więc na kupców i w związku z tym dopiero w III kwartale obniżyli ceny.

Tymczasem deweloperzy obniżali je już wiosną, a gdy nadeszła poprawa sytuacji w III kwartale, to od razu zareagowali podwyżkami.

W Łodzi używane mieszkania zdrożały o 19%

Warto też zwrócić uwagę, że mimo wspomnianych spadków cen w porównaniu do II kwartału, to stawki wciąż są zdecydowanie wyższe niż przed rokiem. Rekordzistami pod tym względem jest Łódź (+19,2% r/r), Szczecin (+14,3%) oraz Rzeszów (+14,2%).

Na drugim biegunie jest Zielona Góra, w której stawka jest tylko o 1,7% wyższa niż rok temu.

Mimo spadków cen w porównaniu do II kwartału, to stawki wciąż są zdecydowanie wyższe niż przed rokiem.

Ciekawostką jest też Warszawa, która na rynku wtórnym ma drugi najgorszy wynik, czyli roczny wzrost średniej ceny wynosi tylko 5,3%. Przypomnijmy, że nowe mieszkania w stolicy są o prawie 11% wyższe niż przed rokiem, co jest trzecim najlepszym wynikiem.

Transakcyjne ceny mieszkań w III kw. 2020 na rynku wtórnym:

Jarosław Sadowski,

Główny analityk Expander Advisors.