Niemcy – mimo inflacji ceny nieruchomości zaczęły spadać

Niemcy – mimo inflacji ceny nieruchomości zaczęły spadać
Fot. stock.adobe.com / Margarita Serenko
Udostępnij Ikona facebook Ikona LinkedIn Ikona twitter
„Wszystko drożeje, tylko domy i mieszkania nagle tanieją” - zauważył komentator agencji DPA, cytowany przez kilka niemieckich gazet. Ale, dodał, "nie jest to dobry znak", pisze Włodzimierz Korzycki.

Faktycznie, na niemieckim rynku nieruchomości dokonał się zwrot. Jak ustalił pośrednik w finansowaniu zakupów na tym rynku, firma Interhyp, w trzecim kwartale 2022 roku mimo powszechnej inflacji spadły ceny domów i mieszkań własnościowych. Przeciętna cena kupowanej na kredyt nieruchomości wynosiła wtedy 512 000 euro, to znaczy o 23 000 euro lub 4,3 proc. mniej niż w drugim kwartale.

Oznacza to przełamanie dziesięcioletniej spirali cen. Od pierwszego kwartału 2012 do pierwszego kwartału 2022 roku, wylicza Interhyp, przeciętna cena nieruchomości wzrosła z 290 000 do 540 000 euro, prawie się podwajając. Na początku bieżącego roku (2022) ta tendencja się zatrzymała, a następnie odwróciła. Co jest tego przyczyną?

Spadek cen nieruchomości to przede wszystkim skutek nagłego pojawienia się na rynku kolejnych niesprzedanych domów i mieszkań. Ale nie dlatego, że więcej zbudowano, tylko dlatego, że z powodu podrożenia kredytów w wyniku podniesienia stopy procentowej wielu potencjalnych nabywców nie mogło już sobie pozwolić na nabycie własnego lokum.

„Podniesienie stopy głównej z powodu wysokiej inflacji i oczekiwanie dalszych kroków w polityce monetarnej zwiększyły czterokrotnie oprocentowanie kredytów budowlanych” – wyjaśnił prezes Zarządu Interhypa, Jörg Utecht, po tym, jak jego firma przeanalizowała kredyty na zakup nieruchomości, udzielane przez ponad 500 banków, kas budowlanych i innych kredytodawców.

Czytaj także: Ceny mieszkań nadal rosną, jak bardzo? NBP podał dane

Niemieckie kredyty hipoteczne na około 4%

Europejski Bank Centralny pod koniec października podniósł główną stopę procentową o 0,75 punktów do 2,0 proc., ale oprocentowanie kredytów budowlanych zaczęło rosnąć już wcześniej.

Obecnie kredyt na zakup nieruchomości wynosi w Niemczech około 4 proc. lub nieco więcej na dziesięć lat (na początku 2022 roku był to 1 proc.) i stanowi 80 proc. wartości nabywanego domu lub mieszkania.

Jedna z firm doradczo-maklerskich, współpracująca z 700 bankami, na 22 listopada 2022 roku oferuje kredyt 350 000 euro z bardzo dobrym „topowym oprocentowaniem” (Unser Top-Zins) 3,56% na pięć lat. Przy 20 latach to 3,84%.

W pierwszej połowie tego roku nastąpił krótki wzrost popytu na kredyty budowlane. Wielu nabywców „rzuciło się” do banków, by jeszcze wykorzystać niskie oprocentowanie kredytów i kupić dom lub mieszkanie. Rekordowym miesiącem był marzec, gdy według danych Bundesbanku udzielono kredytów w kwocie 32 mld euro. We wrześniu prywatni nabywcy zaciągnęli kredyty na zakup nieruchomości w kwocie już o połowę niższej, 16 mld euro.

„Najwyraźniej rynek się odwrócił” – zauważył Stephan Kippes, analityk ze Zrzeszenia Doradców, Maklerów, Zarządców i Rzeczoznawców ds. Nieruchomości IVD Południe w Monachium. IVD, Immobilienverband Deutschland, to część federalnego zrzeszenia ekspertów od nieruchomości, Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V.

Stephan Kippes przypomniał, że w przeszłości brakowało wolnych domów czy mieszkań i chętni na nie „nieledwie wyrywali je z rąk maklerów”. Te czasy minęły. Liczba dostępnych nieruchomości na rynku znacznie wzrosła, a w niektórych regionach nawet się podwoiła. „W efekcie niektórzy sprzedawcy gotowi są negocjować ceny” – skonkludował analityk.

Czytaj także: Ceny nieruchomości: największe szanse na spadki w kategorii domów i większych mieszkań

Rynek nieruchomości hamował, ale jak tankowiec

Również inni znawcy materii sięgnęli po kwieciste określenia, by opisać to, co się stało i właśnie dzieje. „Koniunkturę na rynku nieruchomości mieszkalnych spotkał nagły kres” – napisał w swej najnowszej analizie Marco Wagner, ekonomista Commerzbanku. Wagner zarazem nie sądzi, by doszło tu do jakiegoś rozległego załamania cen.

Czytaj także: Wakacje kredytowe i ogromny popyt na najem na razie hamują spadki cen mieszkań

Inny ekspert, André Hasberg z firmy Dr. Klein w Kolonii, obrazowo kreślił: „Rynek wykonał pełne hamowanie, ale nie jak samochód, który się zatrzymuje, tylko jak tankowiec, który jednak płynie dalej”. Hasberg przewiduje, że tendencja spadkowa utrzyma się przez co najmniej pół roku, a potem struktura cen ustawi się na nowo.

Teraz jest zatem czas kupowania nieruchomości w Niemczech. Ceny spadają, ale to się kiedyś skończy i znów zacznie się „wyrywanie maklerom domów z rąk”. Nieruchomość to wciąż najlepsza lub jedna z najlepszych lokat kapitału.

Włodzimierz Korzycki
Włodzimierz Korzycki, były wieloletni korespondent PAP i Polskiego Radia w Berlinie.
Źródło: BANK.pl