NBP: dalsze wzrosty nominalnych cen mieszkań w większości miast w II kwartale 2022 roku

„W II kwartale notowano dalsze wzrosty nominalnych cen mieszkań w większości analizowanych miast, rosły też dynamiki cen. Na rynku pierwotnym wzrosły ceny ofertowe (RPO) i ceny transakcyjne (RPT), zwłaszcza w Poznaniu, Krakowie i Gdyni. Wzrost cen częściowo wynikał m.in. ze zmiany struktury mieszkań sprzedanych (wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miasta). Na rynku wtórnym także obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) i transakcyjnych (RWT) we wszystkich grupach miast, wzrosty cen realnych były znacznie mniejsze” – napisano.

Ceny transakcyjne na rynku wtórnym

Ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły zwłaszcza w Łodzi, Wrocławiu i Gdyni. Obserwowano wzrost popytu na mieszkania starsze, lepiej położone, ale mniejsze. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej, niż miało to miejsce kwartał wcześniej.

Stawki najmu

Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie oraz 6. i 10. największych miastach.

„Od II połowy 2021 r. obserwowane jest zwiększenie popytu na najem mieszkań, silnie wzmocnione w lutym br., po istotnym napływie migracji wojennej z Ukrainy. Systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu. Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu. W ostatnich latach rosło zainteresowania nabywaniem mieszkań na najem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Fundusz Mieszkań na Wynajem zarządzany przez BGK” – napisano.

Czytaj także: GUS: ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 12,4 proc. rdr w II kw. 2022 r. >>>

Wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym (średni w 7. dużych miastach) spowodował nieco wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań, ale nabywanych wyłącznie za gotówkę.

Inwestycja w mieszkania nadal konkurencyjna wobec lokat

Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe stała się ujemna ze względu na wzrost oprocentowania SPW.

Dostępność mieszkań…

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) spadł nieznacznie kdk w efekcie szybszego wzrostu cen mieszkań niż wynagrodzeń.

… i kredytów hipotecznych

Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zmniejszył się, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania. Czynnikami powodującymi spadki ostatnich dwóch wskaźników dostępności był wzrost stóp procentowych i rosnące ceny mieszkań.

Kwartalna sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce była niższa o ok. 12 proc. względem poprzedniego kwartału i na koniec czerwca 2022 r. wyniosła ok. 9,3 tys. mieszkań.

Pozwolenia na budowę

W ocenie NBP nadal relatywnie wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych, utrzymujący się popyt inwestycyjny oraz działania deweloperów wyprzedzające wejście w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej przyczyniły się do istotnego wzrostu liczby wniosków o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań.

Udzielono pozwolenia głównie na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem (ok. 70 proc. udział w całości pozwoleń) oraz indywidualnych (ok. 29 proc. udział w całości pozwoleń).

Udział pozwoleń na budowę mieszkań spółdzielczych i czynszowych był niemal zerowy w omawianym okresie. Wzrosła istotnie liczba pozwoleń na budowę mieszkań w Warszawie oraz w tzw. pozostałej Polsce, natomiast nieznacznie wzrosła w 6. miastach.

„Wysoka liczba pozwoleń na budowę w dużym stopniu była efektem wprowadzenia inwestycji głównie w ostatnich dniach czerwca po to, aby ich dalsza sprzedaż mogła być realizowana bez konieczności spełnienia wymogów zmienionej ustawy deweloperskiej” – dodano. 

Wzrosły zasoby powierzchni magazynowej

W drugim kwartale 2022 r. wzrosły zasoby powierzchni magazynowej – podał NBP w kwartalnym raporcie sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce. NBP ocenia, że część firm funkcjonujących na obszarach objętych działaniami wojennymi będzie chciała przenieść działalność do krajów, w których jest bezpiecznie, co może przyczynić się do dalszego wzrostu zapotrzebowania na powierzchnie przemysłowo-logistyczne.

Jak podano, na koniec II kw. 2022 r. całkowite zasoby rynku powierzchni magazynowej wzrosły do 25,9 mln m kw., a w budowie znajdowało się ponad 4,3 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Stopa pustostanów w całym kraju odnotowała dalszy spadek do poziomu 3,2 proc.

„Prognozuje się, że część firm funkcjonujących na obszarach objętych działaniami wojennymi będzie chciała przenieść działalność do krajów, w których jest bezpiecznie, co najpewniej przyczyni się do dalszego wzrostu zapotrzebowania na powierzchnie przemysłowo – logistyczne” – dodano.

NBP podał, że sektor handlowy w II kw. 2022 r. powrócił do stanu sprzed epidemii COVID-19, a zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec II kw. 2022 r. wyniosły ponad 12,5 mln m kw., co przekłada się na nasycenie 318 m kw./1000 mieszkańców. W budowie było natomiast ok. 325 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej.

„Można wnioskować, że inwestorzy traktują rynek handlowy w największych miastach za nasycony. Dynamicznie rozwija się rynek małych parków handlowych z zakupami codziennymi, w mniejszych miastach” – napisano.

NBP ocenia, że rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce pozostał w fazie dynamicznego rozwoju, a popyt i podaż także utrzymywały się na wysokim poziomie.

„Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej nadal zyskuje na dalszym rozwoju handlu internetowego. Deweloperzy reagują na szybko rosnący popyt, rośnie podaż. Nadal bardzo szybko rozwija się segment magazynów zlokalizowanych w obszarach miejskich, w tym dość bliskich lokalizacji, w celu skrócenia czasu dostawy produktów do klienta” – podano.