Największe zagrożenie dla inwestujących w mieszkania
Dyrektor Biura Najmu Mieszkań na Wynajem Rafał Malik przyznaje, że obecna sytuacja jest wyjątkowa ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe w naszym kraju.
– To sprawia, że zamiast trzymać pieniądze w banku, wiele osób woli zainwestować je w mieszkanie z myślą o wynajmowaniu – mówi dyr. Malik.
I dodaje, że rentowność takiej inwestycji jest dużo wyższa niż zysk z lokaty bankowej. Na dłuższą metę można zarobić na niej ok. 2% w skali roku. Natomiast na wynajmie mieszkania – przeciętnie 4-8%.
Stopa zwrotu z inwestycji
Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najwyższą rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem – przeciętnie ponad 8% – można uzyskać w Sosnowcu i Częstochowie. W Warszawie stopa zwrotu z inwestycji wynosi 6,7%, a najniższą – 5,6% – Expander i Rentier.io odnotowały w Toruniu.
Autorzy raportu przyznają jednak, że w swoich wyliczeniach stopy zwrotu z inwestycji (ROI) przyjęli ofertowe ceny najmu oraz sprzedaży mieszkań. Ponadto założono, że mieszkanie jest wynajmowane przez cały rok, a kupiono je w całości za gotówkę. Analitycy Expandera i Rentier.io nie uwzględnili m.in. podatków, w tym dochodowego, a także kosztów ewentualnego kredytu oraz napraw i remontów.
Czytaj także: Czy boom inwestycyjny w mieszkaniówce kiedyś się skończy?
– Rzeczywista stopa zwrotu z inwestycji jest więc niższa. Poza tym uśredniane wartości nie zawsze pokazują potencjał zysku w przyszłości, m.in. z powodów demograficznych – zauważa Rafał Malik.
I dodaje, że coraz więcej ekspertów rynku nieruchomości zwraca uwagę właśnie na ryzyko demograficzne. Prognozy GUS wskazują, że za 30 lat liczba ludności w naszym kraju zmniejszy się o 4-5 mln.
Spadek popytu na mieszkania
Temu zjawisko towarzyszyć ma proces starzenia się społeczeństwa. Ponadto – jak wskazuje GUS – liczba gospodarstw domowych, będzie rosnąć jeszcze tylko przez 10 lat. Gdy osiągnie wartość 15,4 mln, zacznie się kurczyć – do 13,5 mln w 2050 r.
W praktyce oznaczałoby to spadek popytu na mieszkania. Jednak w czasie niedawnego Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych prof. Przemysław Śleszyński z Instytutu Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania Polskiej Akademii Nauk podkreślał, że wyludnianie nie grozi aglomeracjom, które określił mianem „wielkiej piątki”. Chodzi o Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto oraz Poznań. Aglomeracje te – ze względu na atrakcyjność rynków pracy – wchłaniać będą mieszkańców innych rejonów kraju.
– Te dane potwierdzają słuszność przyjętej przez nas strategii inwestycyjnej – komentuje dyr. Malik.
Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jest komercyjnym projektem Banku Gospodarstwa Krajowego, inwestuje wyłącznie w największych aglomeracjach: w Warszawie (ma tu 698 mieszkań), Krakowie (249), Wrocławiu (245), Katowicach (146), Poznaniu (421) i Gdańsku (210 mieszkań).
– Na dłuższą metę nie spodziewamy się spadku popytu ze strony potencjalnych najemców. Ponadto liczymy na wzrost wartości naszych nieruchomości – wyjaśnia szef Biura Najmu Mieszkań na Wynajem.
