Najem mieszkania we Wrocławiu zdrożał w ciągu roku o 72 proc.

Posłowie „wrzucili” przy okazji głosowania nowelizacji specustawy o pomocy Ukraińcom powrót eksmisji i licytacji komorniczych nieruchomości.

Po dwóch latach najemcy tracą pandemiczną ochronę. Być może jest to krok konieczny, by choć trochę opanować sytuację na rynku najmu.

O własne mieszkanie coraz trudniej 

Rosnąca inflacja i stopy procentowe, coraz wyższe koszty materiałów budowlanych i robocizny. A teraz jeszcze konflikt za wschodnią granicą, który utrudnia dostęp do wielu surowców (między innymi stali). To wszystko sprzyja rosnącym cenom nieruchomości. Zdolność kredytowa przeciętnego Kowalskiego spadła w cztery miesiące o ok. 30 proc.  

Efektem takiego stanu rzeczy jest utrudniony dostęp do zakupu mieszkań. Już w 2021 roku 60 proc. kupujących stanowili inwestorzy nabywający mieszkania za gotówkę, bez posiłkowania się kredytem.  

W obecnej sytuacji kupienie własnego mieszkania jest bardzo trudne. Zwłaszcza dla młodej rodziny. Nawet posiadając stałą pracę i trochę oszczędności taka rodzina nie jest w stanie przebić się przez podniesione wymagania kredytowe. Dla dużej części społeczeństwa, która jeszcze nie posiada własnego „M”, jedynym wyjściem jest najem.  

Czytaj także: Mniej dostępnych mieszkań na rynku i rosnący popyt ze strony Ukraińców windują ceny najmu

Oferty znikają z rynku 

Konflikt w Ukrainie sprawił, że bardzo trudna sytuacja mieszkaniowa w Polsce znacznie się pogorszyła. Jeszcze przed rozpoczęciem wojny 24 lutego, analitycy szacowali brak mieszkań w Polsce na ok. 2 mln lokali. Teraz sytuacja jest dużo gorsza, ponieważ do kraju przybywają codziennie dziesiątki tysięcy uchodźców z Ukrainy. Według oficjalnych statystyk Straży Granicznej od początku konfliktu granicę Polski przekroczyło 2,68 mln Ukraińców. Głównie kobiet z dziećmi.  

Spadek liczby dostępnych mieszkań na wynajem skurczył się od 49 proc. w Łodzi do nawet 92 proc. w Krakowie

Mimo że jedynie 7 proc. uchodźców deklaruje, że chce zostać w Polsce na stałe (źródło: raport „Uchodźcy z Ukrainy w Polsce” przygotowany przez Platformę Migracyjną EWL oraz Studium Europy Wschodniej UW), to w najbliższych tygodniach i miesiącach osoby te zasilą grupę zainteresowanych najmem mieszkania na warunkach rynkowych.  

Według danych serwisu Domiporta.pl, w sześciu największych miastach Polski spadek liczby dostępnych mieszkań na wynajem skurczył się od 49 proc. w Łodzi do nawet 92 proc. w Krakowie. Z serwisów ogłoszeniowych znikają przede wszystkim kawalerki i mieszkania dwupokojowe.

Czytaj także: Najem, mniej mieszkań w ofercie, ale w wyższej cenie – rynek najmu w marcu 2022 roku

Ceny najmu rosną w zawrotnym tempie

Taka sytuacja oczywiście odbija się na czynszach. Biorąc pod uwagę średnią cenę najmu wszystkich typów mieszkań, wydawać by się mogło, że opłaty stanęły na głowie. Zgodnie z danymi Domiporta najem mieszkania we Wrocławiu zdrożał w rok o 72 proc., przy czym trzeba zaznaczyć, że zdecydowana większość wzrostu przypada w okresie ostatnich sześciu tygodni.

Na szczęście, gdy rozbijemy statystykę na mniejsze zbiory, widać, że wzrosty są wysokie, ale nie tak duże jak wynika z ujęcia ogólnego. Np. w Warszawie najem kawalerki zdrożał o 21 proc. a we wspomnianym wcześniej Wrocławiu o 36 proc. Podobnie jest z mieszkaniami dwupokojowymi. W Łodzi cena tej grupy lokali wzrosła o 32 proc., a w rekordowym Wrocławiu o 45 proc. Skąd więc te ogromne liczby ogółu?

W ofercie królują obecnie trzy- i czteropokojowe lokale o zdecydowanie wyższych czynszach

By zrozumieć te wzrosty, trzeba wrócić do poprzedniej tabeli, która opisuje liczbę dostępnych mieszkań na wynajem. Widać z niej wyraźnie, że w pierwszej kolejności lokatorzy wynajmowali te mniejsze i tańsze mieszkania.

A to oznacza, że w ofercie królują obecnie trzy- i czteropokojowe lokale o zdecydowanie wyższych czynszach. Ich duża liczba w stosunku do wszystkich dostępnych lokali zakrzywiła nieco pomiar i sprawiła, że ceny najmu wydają się wariować.

Chciwy Polak? Niekoniecznie

Większość oferowanych mieszkań pod najem stanowią lokale prywatnych właścicieli. Cenę więc ustalają samodzielnie, obserwując i dostosowując ją do aktualny praw popytu i podaży. Czy obecne wzrosty cen wynikają z chłodnej kalkulacji? Częściowo, na pewno, ale jest więcej składników zachowania cen. 

Rosnąca inflacja (przypomnijmy: w marcu 10,9 proc.) przekłada się również na wyższe koszty utrzymania mieszkań. Tylko nośniki energii w marcu bieżącego roku wzrosły o 23,9 proc. licząc rok do roku ‒ podał GUS. Mimo rządowych tarcz antyinflacyjnych rosną koszty wywozu śmieci, ogrzewania i mediów. Opłaty podnoszą również wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, które muszą ponosić koszty nowych opłat pracowniczych. Te opłaty spadają na właścicieli mieszkań, a ci w większości przerzucają z kolei swoje zobowiązania na lokatorów.

Z powodu zmniejszającej się liczby lokali, poziom akceptacji cen najmu wzrasta

Ponadto, w bardzo trudnej sytuacji znaleźli się inwestorzy, którzy by nabyć kolejne lokale, posiłkowali się kredytami. Wraz z kolejnymi wzrostami stóp procentowych ich raty hipoteczne rosną. Te wzrosty widać w cenach oferowanego najmu, właściciele nie chcą tracić zysku z najmu, dopóki cena nie jest zbyt wysoka, bo ktoś mieszkanie wynajął. A z powodu zmniejszającej się liczby lokali, poziom akceptacji cen najmu wzrasta. 

Bartłomiej Baranowski,
Główny analityk nieruchomości, Domimporta.pl.