Mieszkania w pierwszym półroczu jeszcze drożały

Mieszkania w pierwszym półroczu jeszcze drożały
Źródło: Emmerson Evaluation
Udostępnij Ikona facebook Ikona LinkedIn Ikona twitter
Pierwsze półrocze 2022 r. przyniosło kolejne podwyżki cen mieszkań, choć już o nie tak wysokiej dynamice jak w zeszłym roku. Według raportu Emmerson Evaluation, w porównaniu do poprzedniego półrocza, w największych polskich miastach wzrosty sięgały od 3% do 16% na rynku pierwotnym i od 6% do 21% na rynku wtórnym. Na spadki stawek w nadchodzących miesiącach się nie zapowiada. Niesprzyjające warunki, takie jak pandemia, nauczyły deweloperów dawkowania podaży. Prędzej niż ceny spowolnią inwestycje na rynku mieszkaniowym.

Początek 2022 roku przyniósł ze sobą znaczne ochłodzenie nastrojów kupujących, spowodowane regularnym podnoszeniem stóp procentowych przez RPP.

Jednocześnie wzrosły ceny paliw, energii i innych surowców, przyczyniając się do dalszych podwyżek cen materiałów budowlanych, nie mówiąc już o problemach z ich dostępnością.

Dodatkowo wojna za wschodnią granicą odbiła się na łańcuchach dostaw, a także samej produkcji. Ukraina jest m.in. ważnym producentem stali, niezbędnej w budownictwie.

Rynek pod presją ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

W szerszym, bo rocznym ujęciu w pierwszej połowie 2022 r. deweloperzy wprowadzili o 6% mniej mieszkań. Spadek ten można uznać za nieznaczny biorąc pod uwagę opisane powyżej negatywne czynniki. Tłumaczą to eksperci Emmerson Evaluation.

Białystok, (…) zanotował najwyższy skok stawek na rynku pierwotnym (16%) oraz wysoki przyrost na wtórnym (15%)

– Część deweloperów po prostu przyśpieszyło realizację swoich projektów, aby zdążyć przed wprowadzeniem ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. DFG nakłada na deweloperów obowiązek gromadzenia określonej kwoty na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, m.in. na wypadek upadłości i zaprzestania kontynuowania inwestycji.

Fundusz obejmuje ochroną nabywców lokali mieszkalnych oferowanych w ramach inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022 r. Choć nowy wymóg jest korzystny dla nabywców, to dla deweloperów stanowi nie tylko obciążenie dodatkowymi opłatami, ale również wiąże się z ryzykiem, że nabywcy będą rezygnować z odbioru mieszkań – tłumaczy Robert Korczyński, członek Zarządu Emmerson Evaluation.

Czytaj także: Niezłe dane GUS o produkcji budowlanej w sierpniu, ale sektor będzie coraz mocniej hamować

Ceny w górę

Jak pokazuje raport Evaluer Index IH 2022, zmiany jakie zaszły w pierwszej połowie 2022 roku nie zatrzymały trendu wzrostowego stawek za mkw. W 21 analizowanych lokalizacjach ceny transakcyjne wzrosły średnio o 10% w stosunku do poprzedniego półrocza. Dla lokali używanych skala podwyżek była bardzo podobna i wyniosła przeciętnie 11%.

Część deweloperów po prostu przyśpieszyło realizację swoich projektów, aby zdążyć przed wprowadzeniem ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Pod względem dynamiki wzrostu cen wyróżniał się Białystok, który zanotował najwyższy skok stawek na rynku pierwotnym (16%) oraz wysoki przyrost na wtórnym (15%). Nowe mieszkania szybko drożały także w Szczecinie (14%) oraz w Lublinie i w Kielcach (po 13%).

Natomiast pierwszą trójkę miast z najwyższymi podwyżkami używanych lokali otwiera Zielona Góra, gdzie za mkw. trzeba było zapłacić o 21% więcej w stosunku do II półrocza 2021 r. Na drugim miejscu z 19% wzrostem uplasował się Sopot. Podium zamyka Gorzów Wielkopolski, gdzie stawki poszły w górę o 18%.

Najmniejsze tempo wzrostu cen transakcyjnych nowych mieszkań zaobserwowano w Sopocie (3%). Niski przyrost (5%) widoczny był też w miastach Aglomeracji Śląskiej (bez Katowic). Trzecie miejsce od końca zajął Gdańsk z 6% podwyżką stawek za mkw.

Z kolei na rynku wtórnym w I połowie br. najniższe podwyżki (o 6%) charakteryzowały rynek łódzki, olsztyński i poznański. Podobny wynik (7%) zanotowały Katowice i Wrocław. Niewiele więcej, bo o 8% wzrosły stawki używanych lokali w Warszawie, Krakowie, Gdyni i Bydgoszczy.

Źródło: Emmerson Evaluation.

Czytaj także: Za dwa lata głęboka zapaść w liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania

Co dalej?

W 2022 roku stopniowy wzrost stóp procentowych przyniósł znaczne ochłodzenie, a potencjalni kupujący zaczęli mieć problemy ze zdolnością kredytową lub przyjęli postawę wyczekującą. Obecnie nabywcy oczekują powrotu sprzyjającej koniunktury, a przede wszystkim powrotu możliwości kredytowania zakupu. Tych, którzy wyczekują spadku cen może jednak czekać rozczarowanie.

Mieszkania z roku na rok stają się coraz bardziej interesującym sposobem inwestowania ze względu na możliwość ochrony kapitału przed utratą wartości w obliczu inflacji. Także koszty budowy w najbliższym czasie na pewno nie zmaleją z racji rosnących cen materiałów budowlanych, kosztów energii i niedoboru pracowników. Dodatkowo, deweloperzy przerzucą na kupujących opłaty związane z doliczaniem składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, wskazują eksperci.

DFG nakłada na deweloperów obowiązek gromadzenia określonej kwoty na mieszkaniowych rachunkach powierniczych

– Obecna sytuacja największych deweloperów jest na tyle dobra, że nie należy się spodziewać, iż zmniejszona sprzedaż wpłynie negatywnie na ich działalność i zmusi do obniżki cen. Na chwilę obecną można oczekiwać rabatów i różnego rodzaju bonusów, takich jak vouchery gratisowe na wykończenie mieszkania czy wyposażenie kuchni lub miejsce parkingowe w cenie mieszkania. Większość promocji obejmie jednak jedynie mniej popularne inwestycje lub pojedyncze lokale, na które z różnych przyczyn nie ma chętnych.

Niesprzyjające warunki, takie jak pandemia, nauczyły deweloperów dawkowania podaży, by w razie kryzysu nie zostać z nadmiarem pustostanów. Wszystko wskazuje na to, że przynajmniej część z nich jest przygotowana do tego, że za rok będą wyprzedawać mieszkania z tegorocznej oferty – dodaje ekspert Emmerson Evaluation.

Autorzy raportu Evaluer Index IH 2022 przewidują, że niepewność na rynku nieruchomości będzie utrzymywała się tak długo, jak długo niestabilna będzie sytuacja gospodarcza w Polsce, na którą wpływ ma inflacja, pandemia (której nie można jeszcze uznać za zakończoną), wojna w Ukrainie, kryzys energetyczny, a także problemy z łańcuchami dostaw.

Analitycy spodziewają się, że dla branży budowlanej ten rok będzie jeszcze pracowity ze względu na oddawanie do użytku mieszkań, które weszły do sprzedaży w 2020 roku. Jednak kolejne lata przyniosą już pogorszenie, a firmy budowlane muszą przygotować się na spowolnienie inwestycyjne na rynku nieruchomości. Zmiany te zobaczymy jednak dopiero z końcem roku, kiedy zakończą się już rozpoczęte projekty.

Raport Evaluer Index IH 2022 jest dostępny pod adresem: https://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2022/09/raport-evaluer-index-1h2022.pdf.

Źródło: Emmerson Evaluation