Kredytów nie przybywa…w relacji do PKB

Po okresie boomu kredytowego z lat 2006-2008 i spowolnienia gospodarczego związanego z kryzysem w strefie euro, od 2010 roku obserwujemy niemal stałą relacje poziomu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych do PKB na poziomie ok. 20%. Pod tym względem znacznie odbiegamy od unijnej średniej.

Wyż demograficzny i transfery od emigrantów zarobkowych

Polski rynek kredytów hipotecznych w pierwszej dekadzie XX wieku rósł w średnim tempie niemal 2% rocznie. Główną przyczyną wzrostu rynku hipotek w tym okresie było poluzowanie polityki monetarnej – w 2001 roku stopa lombardowa NBP wynosiła 20,5%, aby na koniec 2005 roku spaść do poziomu 4,75%.

Pojawiające się oferty kredytów hipotecznych stały się wówczas odpowiedzią na rosnący popyt mieszkaniowy, który był potęgowany procesem wejścia na rynek pracy pokolenia ostatniego wyżu demograficznego.

Dodatkowo po akcesji Polski do Unii Europejskiej nastąpił silny przepływ środków z emigracji zarobkowej, które w dużej mierze przeznaczane były na wkład własny pod zakup mieszkania czy budowę domu.

Szacuje się, że wartość kapitału pochodzącego z emigracji zarobkowej w inwestycje na rynku nieruchomości mieszkaniowych w latach 2004 – 2010 wyniosła ok. 115 mld złotych, przy jednoczesnym wolumenie udzielonych w tym okresie hipotek na poziomie 287,1 mld złotych.

Dysparytet stóp procentowych

Z kolei za dynamiczne przyspieszenie rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w 2006 roku odpowiada przede wszystkim dysparytet stóp procentowych między Polską o innym krajami europejskim, głównie państwami strefy euro i Szwajcarią, co doprowadziło do rekordowego zainteresowania kredytami walutowymi.

Ożywienie gospodarcze, realny wzrost wynagrodzeń oraz pojawiająca się perspektywa wejścia do strefy euro – to właśnie te czynniki doprowadziły do ekspansji rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce w latach 2006-2010, która została zatrzymana wraz z kryzysem strefy euro i załamaniem się kursu złotego do franka.

Co hamuje rynek kredytowy w relacji do PKB?

Utrzymująca się od kilku lat stała relacja wolumenu kredytów hipotecznych do PKB ma kilka przyczyn.

Po pierwsze, maleje udział osób w wieku 25-34 lata w ogólnej strukturze demograficznej społeczeństwa, a to właśnie ta grupa generuje największą część popytu kredytowego.

Po drugie, zaostrzenie polityki kredytowej banków po 2010 roku (m.in. podwyższenie minimalnego wkładu własnego czy skrócenie rekomendowanego okresu spłaty kredytu) wykluczyło z rynku osoby tzw. minimalną zdolnością.

Po trzecie wreszcie, w zakresie aprecjacji cen nieruchomości obserwujemy obecnie pewien dualizm. Z jednej strony wzrost cen mieszkań hamuje decyzje o kupnie nieruchomości w oczekiwaniu na spadek cen. Jest to widoczne również w odniesieniu do zakupów inwestycyjnych, finansowanych w dużej mierze kredytem hipotecznym – rentowność inwestycji w rynek mieszkaniowy spada a zatem maleje zainteresowanie hipoteką.

Z drugiej zaś strony w odniesieniu do niektórych rynków wzrost wynagrodzeń jest silniejszy aniżeli wzrost cen nieruchomości, dlatego też systematycznie przybywa mieszkań kupionych za gotówkę.

Biorąc pod uwagę informacje płynące z NBP o planowanym zaostrzeniu polityki kredytowej przez banki oraz brak perspektyw na znaczący spadek cen nieruchomości, trudno oczekiwać znaczącego wzrostu rynku kredytów hipotecznych w najbliższym czasie.