Koronawirus i mieszkania na wynajem, dla kogo wsparcie?

Z projektu ustawy o dopłatach do dodatków mieszkaniowych, który dostaliśmy do konsultacji jako ogólnopolskie Stowarzyszenie Mieszkanicznik zrzeszające właścicieli mieszkań na wynajem i przedsiębiorców z rynku najmu, wynika, że na rządową pomoc może liczyć bardzo wąska grupa odbiorów.

Warunki dotacji niedopasowane do realiów rynkowych

Obecny projekt opiera się na treści ustawy z 21 czerwca 2001 roku o dodatkach mieszkaniowych (tekst jednolity ustawy DZ.U. z 2019 r. poz. 2133) i będzie uzupełniony na czas pandemii o dopłaty do czynszów.

Zainteresowani muszą jednak w pierwszej kolejności spełniać kryteria ustawy o dodatkach mieszkaniowych. Dotychczas z dodatków tych najczęściej korzystali lokatorzy komunalni, członkowie spółdzielni mieszkaniowych i właściciele mieszkań oraz najemcy lokali na wolnym rynku o bardzo skromnych dochodach.

Jednak kryteria przyznawania dodatków mieszkaniowych po uchwaleniu projektowanej ustawy o dopłatach nie odpowiadają dzisiejszym realiom rynku najmu.

Jaki dochód?

Aby otrzymać dopłatę do czynszu, trzeba wystąpić o dodatek mieszkaniowy. Kryterium dochodowe określono jako nieprzekraczające 175 % najniższej emerytury (od stycznia 2020 r najniższa emerytura to 1200 zł) dla gospodarstw jednoosobowych i 125 % najniższej emerytury dla gospodarstw wieloosobowych.

Oznacza to, że przeciętny Kowalski samotnie wynajmujący mieszkanie musiałby mieć dochód mniejszy niż 1950 zł, żeby otrzymać dodatek mieszkaniowy.

Jaka powierzchnia mieszkania?

Kolejnym kryterium jest powierzchnia mieszkania. I tak, w przypadku gospodarstwa jednoosobowego miesięczny dochód nie może przekroczyć 1925 zł (warunek dochodowy), a powierzchnia zajmowanego mieszkania nie może być większa niż 45,5 m2.

W zależności od liczby osób tworzących gospodarstwo domowe te warunki kształtują się następująco:

• dla gospodarstwa dwuosobowego dochód  mniejszy niż 2750 zł i metraż mniejszy niż 52 m2;
• dla gospodarstwa trzyosobowego – 4125 zł i 58,5 m2,
• dla gospodarstwa czteroosobowego – 5500 zł i 71,5 m2.

Projekt ustawy zakłada  natomiast miesięczną dopłatę, która wraz z dodatkiem wynosić ma  do 1500 zł,  nie więcej jednak niż  75 proc. wysokości czynszu,  co należy uznać jako pomoc znaczącą, bo do tej pory średnia wysokość dodatku mieszkaniowego nie przekraczała 250 złotych. 

Dodatek z dopłatą  ma być wypłacany przez maksymalnie 6 miesięcy. Jednak najpierw trzeba się ubiegać o dodatek mieszkaniowy i wykazać, że w trzech miesiącach poprzedzających złożenie wniosku dochód spadł o co najmniej 25 %.

Kto tworzy gospodarstwo domowe?

Stowarzyszenie Mieszkanicznik zauważa, że dużym utrudnieniem w otrzymaniu dopłaty jest definicja „gospodarstwa domowego”, które ustawodawca rozumie jako:  „gospodarstwo prowadzone przez osobę samodzielnie zajmującą lokal albo gospodarstwo prowadzone wspólnie z małżonkiem i innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi, które swoje prawo do zamieszkania wywodzą z prawa tej osoby”.

Oznacza to, że nie ma w projekcie ustawy żadnej możliwości, by pomoc przyznać najemcom, którzy nie są dla siebie bliskimi lub spokrewnionymi osobami, ale wspólnie wynajmują mieszkanie np. na pokoje.

Dodatkowo pomoc ma dotyczyć tylko umów najmu zawartych przed dniem 14 marca 2020 r (jest to data wejścia w życie  Rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13 marca 2020 r.,  w którym dokonano pierwszych czasowych ograniczeń niektórych działalności gospodarczych).

Czas na składanie wniosków wyznaczony został pomiędzy 1 lipca a 31 grudnia. Przypomnijmy, że przez rząd tzw. tarcza antykryzysowa już zamroziła do 30 czerwca 2020 r. możliwość wypowiadania umów najmu mieszkań z powodu braku płatności a umowy najmu, które wygasają przed tym dniem na wniosek najemcy ulegają automatycznemu wydłużeniu. Stąd zapewne składanie wniosków o rządową pomoc ma się rozpocząć 1 lipca.

Wynajmujący nie dostają czynszu, a najemcy dalej mieszkają

Stowarzyszenie Mieszkanicznik apeluje do rządu o przyspieszenie prac nad ustawą, bo pomoc potrzebna jest natychmiast. Do wynajmujących napływają masowe prośby najemców o rozwiązanie umowy najmu powodowane utratą płynności finansowej lub po prostu najemcy przestali regulować zobowiązania.

Tymczasem nie można tych umów rozwiązać, przez wprowadzony wcześniej zakaz, ani eksmitować najemców, którzy w ogóle przestali płacić.

Dla przedsiębiorców na rynku wynajmu to bardzo trudna sytuacja. Mieszkania przeznaczone na najem często są obarczone kredytem hipotecznym lub jest to system tzw. podnajmu lokalu: wynajmujący na podstawie umowy z właścicielem mieszkania przystosowuje własnym nakładem mieszkanie do wynajmu na pokoje i jest obciążony miesięcznym czynszem w stosunku do właściciela lokalu.

Gdy najemcy nie płacą, nie ma środków na pokrycie rat kredytowych lub spłatę zobowiązań wnikających z umów w podnajmie.

Wynajem na pokoje, kwadratura koła

Na podstawie analizy, jaką przeprowadziło Stowarzyszenie Mieszkanicznik wśród swoich członków, można zdecydowanie powiedzieć, że dominującym rodzajem najmu jest wynajem na pokoje. Bierze się to z tego faktu, że najemców  nie stać  na wynajem całego lokalu mieszkalnego na wolnym rynku.

Ta tendencja może się nadal intensywnie rozwijać w niepewnych czasach po pandemii. Całe mieszkania wynajmują na rynku komercyjnym wyłącznie osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwo domowe o dużych dochodach ewentualnie pary zarabiające co najmniej średnią płacę krajową. 

Przy modelu wynajmu na pokoje nieliczne są sytuacje, gdzie umowę na całe mieszkanie zawiera jeden najemca, który rozlicza się z osobami zamieszkałymi w poszczególnych pokojach. Zazwyczaj pojedyncze osoby wynajmują pojedyncze pokoje. Oznacza to, że pod jednym dachem mieszka kilka osób nie spokrewnionych ze sobą.

Według projektu ustawy najemcy tego typu nie spełniają warunku gospodarstwa domowego i nie otrzymają żadnej pomocy. A są to najczęściej ludzie młodzi, którzy pracują w usługach, czyli branży najbardziej dotkniętej kryzysem.

W obecnym zarysie projekt ustawy o dopłatach jest jedynie szansą dla prywatnych właścicieli kamienic z lokatorami płacącymi czynsz regulowany. W tego typu przypadkach najemcami są  przeważnie emeryci, więc utrata dochodów ich nie dotknie.

Co należałoby zmienić w ustawie?

Jako Stowarzyszenie Mieszkanicznik mamy bieżący kontakt z wynajmującymi i najemcami: wiemy jak wyglądają realia tego rynku.

Dlatego, jeśli ustawa ma naprawdę pomóc, powinny być rozszerzone warunki otrzymywania dopłat także dla modelu wynajmu na pokoje. Proponujemy konkretne zmiany w zapisach ustaw;

1. W projekcie art. 2 ust 2 pkt 1 jest: „najemca jest uprawniony do dodatku mieszkaniowego”. Proponujemy zapis: „Najemca jest uprawniony do dodatku mieszkaniowego, także z tytułu najmu części lokalu mieszkalnego”.

• W projekcie art. 2 ust 2 pkt 3 jest: „najemca był najemcą lokalu mieszkalnego przed dniem 14 marca 2020 roku.” Proponujemy zapis: „najemca był najemcą lokalu mieszkalnego lub części lokalu mieszkalnego przed dniem 14 marca 2020 roku.”

Sugerujemy też podniesienie progu dochodowego do kwoty średniego wynagrodzenia dla gospodarstwa jednoosobowego i na osobę w gospodarstwie wieloosobowym, przy wykazaniu spadku dochodów.

W ten sposób będzie można pomóc grupie najemców, którzy rokują szybki powrót na rynek pracy i są gotowi do zmiany profilu zatrudnienia lub założenia własnej działalności gospodarczej.

Osoby o najniższych dochodach mają szansę na zasiłki społeczne i pomoc mieszkaniową z komunalnego zasobu gminy, a środki na dopłaty to pomoc  rządowa dla podźwignięcia gospodarki. 

Co dalej?

Projekt ustawy 24 kwietnia 2020 r. przekazany został do Biura Legislacyjnego Sejmu i oczekuje na przyjęcie. Później czeka go ścieżka legislacyjna: czytanie w komisjach, głosowanie w Sejmie, przekazanie do Senatu i o ile nie będzie poprawek, ustawę podpisze Prezydent RP,  po czym zostanie ogłoszona w Dzienniku ustaw.

Stanowisko jakie przekazało Stowarzyszenie Mieszkanicznik departamentowi mieszkalnictwa w Ministerstwie Rozwoju wynikało z ankiety, jaką przeprowadzono wśród członków i sympatyków stowarzyszenia (grupa 14.000 przedsiębiorców z rynku najmu).

Radca prawny Magdalena Tylipska, Faustyna Guzowska, Stowarzyszenie Mieszkanicznik

Tytuł i część śródtytułów pochodzi od redakcji aleBank.pl