Już w ośmiu miastach stawki najmu wyższe niż przed pandemią
Największe spadki w porównaniu z lutym 2020 r. odnotowaliśmy w Częstochowie (-9%), Warszawie (-7%) i Krakowie (-6%). Najbardziej wzrosły natomiast w Łodzi (+9%), Szczecinie (+8%), Toruniu (+7%) i Sosnowcu (+7%). Po ostatnich zmianach stawek i cen mieszkań, przeprowadzka z lokalu najmowanego do własnego najbardziej opłaca się w Szczecinie, Sosnowcu, Katowicach i Łodzi. W tych miastach roczna kwota oszczędności przekracza 4 000 zł.
Mniej więcej od maja rynek najmu funkcjonuje w miarę normalnie. Co prawda mieszkania wciąż nie wynajmują się aż tak szybko, jak przed pandemią. Nie ma jednak również tak długich okresów pustostanów, jakie miały miejsce w drugiej połowie 2020 roku. Dzięki temu stawki najmu powoli zaczęły rosnąć – od maja co miesiąc są średnio o 1% wyższe.
W ramach tzw. Polskiego Ładu, od przyszłego roku mają zostać wprowadzone istotne zmiany podatkowe, które dotyczą rynku najmu
Trzeba jednak dodać, że sytuacja na poszczególnych rynkach jest bardzo różna. We wspomnianej już Częstochowie, Warszawie i Krakowie koszty najmu są dużo niższe niż przed pandemią. To wynik znacznego zmniejszenia się liczby turystów i studentów na tych rynkach. Z drugiej strony bardzo dobrze rozwijają się rynki w Łodzi, Szczecinie, Toruniu i Sosnowcu.
Czytaj także: Polski Ład uderza w wynajem mieszkań w Polsce: dwie zmiany, które znacznie obciążą wynajmujących
Koszty najmu w lipcu 2021 roku
Poprawa sytuacji sprawiła, że część właścicieli mieszkań na wynajem odetchnęła z ulgą. Dla niektórych pojawiło się jednak nowe zmartwienie.
Podatki od dochodu z wynajmu będzie można rozliczać tylko poprzez ryczałt od przychodu
W ramach tzw. Polskiego Ładu, od przyszłego roku mają zostać wprowadzone istotne zmiany podatkowe, które dotyczą rynku najmu. Chodzi o brak możliwości wliczania amortyzacji mieszkań do kosztów uzyskania przychodu.
Dodatkowo, w przypadku mieszkań będących własnością prywatną (niezwiązane z działalnością gospodarczą) podatki od dochodu z wynajmu będzie można rozliczać tylko poprzez ryczałt od przychodu. Stawka będzie wynosiła 8,5% od przychodu i 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł.
Przy ryczałcie faktyczne koszty uzyskania przychodu nie mają więc znaczenia. Z podstawy opodatkowania będzie można wyłączyć jedynie opłaty za media, które reguluje sam najemca.
Koszty najmu w lipcu 2021 roku:
Czytaj także: Europejczycy wydają coraz więcej na mieszkania, gdzie koszty są najwyższe?
Koniec z zyskami z najmu bez podatku
Powyższe zmiany likwidują możliwość całkowitego uniknięcia płacenia podatku dochodowego lub płacenie kwoty dużo niższej niż w przypadku podatku ryczałtowego.
Taka możliwość istniała w przypadku rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych (lub także liniowo w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) i przy jednoczesnym zaliczaniu amortyzacji do kosztów. Sprawiało to, że zakup mieszkania na wynajem był jeszcze atrakcyjniejszą inwestycją.
Zmiany likwidują możliwość całkowitego uniknięcia płacenia podatku dochodowego lub płacenie kwoty dużo niższej niż w przypadku podatku ryczałtowego
Dla przykładu średnia rentowność zakupu mieszkania na wynajem wynosi obecnie 4,19% netto (przy założeniu, że mieszkania jest zamieszkane przez 12 miesięcy w roku). W przypadku braku podatku dochodowego taka rentowność wynosiła jednak 4,65% rocznie. Są to wartości po uwzględnieniu wszystkich kosztów związanych z zakupem mieszkania, jego utrzymaniem i okresowymi remontami.
Wyższy podatek w niektórych miastach podwyższy koszty
Takie zmiany z jednej strony spowodują, że konkurencja między wynajmującymi będzie bardziej sprawiedliwa. Z drugiej mogą w niektórych miastach doprowadzić do wzrostu kosztu najmu.
Właściciele, którzy nagle będą musieli płacić wyższe podatki najprawdopodobniej będą chcieli przerzucić dodatkowe koszty na najemców. Z pewnością na części rynków będzie to trudne, ale tam, gdzie popyt jest wysoki zapewne się to uda.
W większości miast rata wciąż jest niższa niż koszt najmu
Na koniec jeszcze wyliczenia na temat różnicy pomiędzy kosztem najmu, a ratą kredytu zaciąganego na zakup podobnego mieszkania w poszczególnych miastach. Biorąc pod uwagę obecne stawki dla mieszkań o powierzchni 40 m2, najbardziej opłaca się przenieść z lokalu najmowanego do własnego w Szczecinie, Sosnowcu, Katowicach i Łodzi. Dzięki temu w ciągu roku można bowiem zaoszczędzić ponad 4 000 zł.
Jedynym miastem, w którym to najem jest tańszy jest Kraków. Roczny koszt najmu jest tam o 1 056 zł niższy niż suma rat kredytu.
Najbardziej opłaca się przenieść z lokalu najmowanego do własnego w Szczecinie, Sosnowcu, Katowicach i Łodzi
Warto jednak pamiętać, że póki nie ruszy program „Mieszkanie bez wkładu”, to zakup wymaga posiadania oszczędności, które pokryją przynajmniej 10% wartości mieszkania.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu:
Czytaj także: Nowe możliwości na rynku nieruchomości? Projekt ustawy o REIT-ach jeszcze w tym roku w Sejmie
Wyliczenia sporządzono na podstawie 16 432 ogłoszeń najmu oraz 31 962 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 VII do 31 VII 2021 r.
