Jak ochronić się przed wzrostem rat kredytu hipotecznego?

‒ Większość zaciągniętych kredytów hipotecznych w Polsce to kredyty ze zmienną stopą procentową. Co to oznacza w praktyce? Oprocentowanie kredytu jest zbudowane z dwóch składowych: marży banku, która jest wartością stałą zagwarantowaną zapisami w umowie oraz wskaźnika WIBOR, który jest zmienny i uzależniony od wysokości stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego.

I tu warto pamiętać, że banki opierają oprocentowanie zmienne zazwyczaj biorąc pod uwagę trzymiesięczny lub sześciomiesięczny WIBOR – wyjaśnia Katarzyna Dmowska, wiceprezeska w Grupie ANG.

Czytaj także: Kredyty mieszkaniowe, banki zwrócą klientom dodatkowe opłaty związane z oczekiwaniem na wpis do księgi wieczystej

Wpływ WIBORU na ratę kredytu

WIBOR (ang. Warsaw interbank offer rate) to referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym w Polsce, czyli oprocentowanie po jakim banki w naszym kraju wzajemnie udzielają sobie kredytów. Na jego wysokość mają wpływ stopy procentowe, które ustalane są przez Radę Polityki Pieniężnej.

Banki zmieniają WIBOR w różnym czasie, w zależności od procedur i zapisów w umowach kredytowych

‒ Dla przykładu we wrześniu WIBOR trzymiesięczny wynosił 0,23%. Dziś, po ostatniej podwyżce stóp procentowych przez RPP z 8 marca br., wynosi 4,18%. Co to oznacza w praktyce? W przypadku kredytu w wysokości 350 000 zł, zaciągniętego na 30 lat ze stałą ratą, oznacza wzrost raty miesięcznej o ponad 800 zł.

Warto nadmienić, że nie wszyscy kredytobiorcy już odczuli tak dużą podwyżkę. Wynika to z faktu, że banki zmieniają WIBOR w różnym czasie, w zależności od procedur i zapisów w umowach kredytowych. Ratunkiem w tej sytuacji może być podjęcie negocjacji z bankiem w celu obniżenia marży – podpowiada Katarzyna Dmowska.

Jeśli nie negocjacje marży z bankiem ‒ to co?

‒ Dobrym rozwiązaniem jest zmiana kredytu na kredyt z oprocentowaniem stałym. To mogą być negocjacje z obecnym bankiem lub przeniesienie zobowiązania do innego, którego oferta może być lepsza dla nas.

Obecnie w ofercie banków funkcjonują kredyty z oprocentowaniem stałym zagwarantowanym na okres 5 lub 7 lat. Po tym okresie kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne lub oprocentowanie stałe, ustalane na nowym poziomie na kolejny okres. Takie rozwiązanie daje nam spokojny sen na najbliższe 5 lub 7 lat – podkreśla ekspertka.

Obecnie średnie oprocentowanie stałe kredytu to 6,6%, przy czym minimalne 6,13%, natomiast średnia marża w oprocentowaniu zmiennym to 1,9%, co po dodaniu dzisiejszego WIBOR-u trzymiesięcznego daje nam oprocentowanie w wysokości 6,08%.

Na pierwszy rzut oka, może się wydać, że przejście na oprocentowanie stałe nie jest konkurencyjne względem zmiennego, ale w świetle zapowiedzi kolejnych podwyżek stóp procentowych, warto taką opcję rozważyć. Dokonując kalkulacji będziemy w stanie określić, czy pozostanie przy oprocentowaniu zmiennym, czy też zamiana na oprocentowanie stałe jest dla nas lepszym rozwiązaniem.

Obecnie średnie oprocentowanie stałe kredytu to 6,6%, przy czym minimalne 6,13%. (…) Natomiast średnia marża w oprocentowaniu zmiennym to 1,9%, co po dodaniu dzisiejszego WIBOR-u trzymiesięcznego daje nam oprocentowanie w wysokości 6,08%

Alternatywą może być również refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie go do banku, który oferuje niższą marżę. Niemniej to nie chroni przed dalszym wzrostem stóp, ale też może być kosztowne.

Czytaj także: Prezes ZBP: liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2022 roku może spaść do 170 – 185 tys.

Na co zwrócić uwagę rozważając kredyt refinansowy?

‒ Należy też pamiętać, że z refinansowaniem kredytu hipotecznego, czyli z przeniesieniem go do innego banku wiążą się też koszty. Jeżeli posiadamy kredyt hipoteczny krócej niż 3 lata, powinniśmy sprawdzić w umowie czy nie ma w niej zapisów o prowizji za wcześniejszą spłatę. Zwykle po 3 latach w każdym banku można spłacić kredyt całkowicie bez dodatkowych kosztów.

Inne koszty to prowizja za udzielenie nowego kredytu (być może, że znajdzie się oferta bez prowizji). Należy też uwzględnić koszty zmiany wpisu w księdze wieczystej, które wynoszą 100 zł za wykreślenie obecnego banku z księgi wieczystej i 200 zł za wpis nowego banku do księgi wieczystej. Wycena nieruchomości – w zależności od jej rodzaju – wiąże się z wydatkiem ok. 400 ‒ 850 zł – wylicza Katarzyna Dmowska.

Z refinansowaniem kredytu hipotecznego, czyli z przeniesieniem go do innego banku wiążą się też koszty

Dodatkowo, aby uzyskać atrakcyjne warunki nowego kredytu może być wymagane skorzystanie z dodatkowych produktów nowego banku (np. karty kredytowej czy przeniesienie konta osobistego).

Czytaj także: Kredyty ze zmienną stopą powinny być zmarginalizowane?