Jak indeksy mogą pomóc w prognozowaniu zmian cen na rynku nieruchomości?

Indeksy cen nieruchomości są podstawą do analizy i prognozowania dynamiki zmian ich wartości. Stanowią przedmiot zainteresowania wielu podmiotów gospodarczych, m.in. banków monitorujących wartości nieruchomości będących zabezpieczeniem kredytów hipotecznych, klientów indywidualnych jako wsparcie w podejmowaniu decyzji o zakupie domu lub mieszkania, a także państwa jako ważny wskaźnik makroekonomiczny.

Co mierzy indeks?

Indeks cen mierzy zmianę ceny pojedynczego dobra lub koszyka dóbr w konkretnym okresie w stosunku do ceny tego samego dobra lub koszyka dóbr w innym okresie. Ponieważ nieruchomości nie są dobrami homogenicznymi – różnią się pod względem powierzchni, standardu, lokalizacji i innych charakterystyk – powinny raczej być traktowane jako koszyk dóbr o różnych charakterystykach. W zależności od zestawu cech opisujących nieruchomość, ceny różnych nieruchomości będą zmieniały się w różnym tempie. Indeks cen ma na celu pomiar centralnej tendencji zmian cen nieruchomości o różnych cechach.

www.amron.pl Patrycja Lewandowska Analityk Rynku Nieruchomości Centrum AMRON e-mail: patrycja.lewandowska@amron.pl

Jedną z charakterystycznych cech rynku nieruchomości jest nieregularność transakcji, które na nim zachodzą. Nieruchomości nie są sprzedawane ze stałą częstotliwością, jak np. artykuły spożywcze, a zatem znana jest jedynie cena sprzedaży w nierównomiernie rozłożonych i prawdopodobnie odległych od siebie punktach czasowych. Dodatkowo, porównanie dwóch dowolnych okresów wykaże, że udział nieruchomości różnych typów, które są przedmiotem transakcji, jest inny.

Indeks cen oparty o proste miary statystyczne, takie jak średnia cena może wskazywać na wzrost cen z miesiąca na miesiąc, jeżeli w późniejszym z nich sprzedano więcej droższych nieruchomości, nawet jeżeli cena każdej nieruchomości pozostała bez zmian. Powstało wiele metod adresujących te trudności w różny sposób. Poniżej omówiono wybrane metody wyznaczania dynamiki cen, począwszy od najprostszych miar.

Średnia i mediana

Stosowane indeksy cen nieruchomości często są konstruowane w oparciu o średnią cenę. Jak wspomniano powyżej, średnia cena może dawać zafałszowany obraz rynku, jeżeli w analizowanych okresach wzrasta lub spada udział nieruchomości o różnym standardzie, co jest niemal pewne. W celu wyizolowania zmiany jakości nieruchomości i pomiaru czystej zmiany cen można jednak podzielić próbę na podgrupy wyznaczone przez kombinację wartości charakterystyk (przykładowo: dzielnica, technologia budowy, występowanie balkonu itd.), a następnie wyliczyć średnią cenę dla każdej podgrupy (np. dla mieszkań z balkonem w budynkach wybudowanych w technologii żelbetowej zlokalizowanych na Ochocie).

Średnie wyznaczone w podgrupach stanowią podstawę do konstrukcji ważonego indeksu cen. Często stosuje się również medianę cen, ponieważ jest bardziej odporna od średniej na występowanie bardzo niskich i bardzo wysokich cen transakcyjnych (obserwacji ekstremalnych), jednak wciąż może być zafałszowana przez zmianę portfela nieruchomości będących przedmiotem transakcji z miesiąca na miesiąc. Zaletą stosowania prostych miar, takich jak średnia i mediana, jest mała czasochłonność ich wyznaczenia oraz, co warto zaznaczyć, brak potrzeby posiadania szczegółowego opisu cech nieruchomości.

Indeks powtórzonych sprzedaży

W celu wyizolowania zmian poziomu indeksu wynikających ze zmiany jakości nieruchomości wyznacza się również tzw. indeks powtórzonych sprzedaży, oparty na obserwacji zmian cen indywidualnych nieruchomości pomiędzy dwoma okresami (przy spełnieniu warunku, że dysponujemy cenami transakcyjnymi dla tych nieruchomości w dwóch porównywanych okresach). Następnie wyznacza się średnią zmianę z indywidualnych zmian cen.

Przy założeniu, że charakterystyki nieruchomości nie zmieniły się pomiędzy analizowanymi okresami, zmiana indeksu powtórzonych sprzedaży odzwierciedla czystą zmianę cen. W rzeczywistości to założenie bywa jednak często niespełnione – wartość niektórych nieruchomości maleje z czasem, natomiast niektóre są odnawiane lub remontowane, co rzadko jest odnotowywane w bazach danych.

Niewątpliwą zaletą tej metody jest zdolność do uchwycenia czystej zmiany cen bez potrzeby posiadania szczegółowych informacji na temat charakterystyk nieruchomości. Jednakże, indeks opracowany w oparciu o tę metodę ciągle może być nieodporny na zmianę kompozycji portfela sprzedawanych nieruchomości z okresu na okres, jeżeli weźmiemy pod uwagę fakt, że może wystąpić wzrost lub spadek udziału nieruchomości położonych w miejscach o wyższych stopach wzrostu cen.

Dodatkowo, sama konstrukcja indeksu powoduje, że jest on obciążony w stronę tempa wzrostu nieruchomości często sprzedawanych, na których się opiera, a owo tempo może być inne niż tempo wzrostu cen nieruchomości sprzedawanych w większych odstępach czasu.

Indeks hedoniczny

Innym sposobem na wyizolowanie czystej zmiany cen jest konstrukcja indeksu hedonicznego w oparciu o ekonometryczny model regresji. Metoda opiera się na założeniu, że całkowitą cenę dobra można zdekomponować na ceny jego poszczególnych charakterystyk – zmienną objaśnianą w modelu regresji hedonicznej jest całkowita cena dobra, natomiast zmiennymi objaśniającymi są cechy nieruchomości, co pozwala na przedstawienie całkowitej ceny dobra jako funkcji jego cech i wycenę tych cech ze względu na użyteczność, jaką przedstawiają dla konsumentów.

Znajomość wartości poszczególnych atrybutów nieruchomości oraz zależności funkcyjnej pomiędzy nimi a całkowitą ceną pozwalają na oszacowanie wartości dowolnego kompletu cech mieszkaniowych, czyli dowolnej nieruchomości lub portfela nieruchomości. Oszacowania te umożliwiają budowę indeksów zmiany cen.

Należy jednak pamiętać, że do konstrukcji indeksu hedonicznego konieczne jest posiadanie bazy danych, która zawiera bardzo dobrze opisane atrybuty nieruchomości. Dodatkowo, zastosowanie indeksów hedonicznych jest czasochłonne w porównaniu z prostszymi metodami, a zalety zastosowania tego typu indeksów zachodzą pod warunkiem, że specyfikacja modelu jest poprawna i że nie zostały pominięte ważne czynniki wpływające na cenę.

Konstrukcja wiarygodnego indeksu cen nie należy do łatwych zagadnień, a możliwości analityków rynku często są ograniczone przez dostępność danych. Rynek nieruchomości charakteryzuje duża heterogeniczność, transakcje tą samą nieruchomością zachodzą rzadko, a w dwóch sąsiadujących ze sobą okresach portfel sprzedanych nieruchomości zawsze jest inny, co sprawia, że skonstruowanie indeksu cen jest szczególnie trudne.

Wybór metody kalkulacji dynamiki cen w dużej mierze zależy od jakości posiadanych danych – warto skorzystać z hedonicznego indeksu cen, jeżeli ma się do dyspozycji zbiór zawierający szczegółowo opisane atrybuty nieruchomości. Jakkolwiek proste metody wyznaczania indeksów cen są często krytykowane w literaturze, to wciąż mogą być pomocne przy określaniu trendu cen nieruchomości w dłuższym okresie.