Interpretacje i wyroki – nowe ryzyko w najmie mieszkań

Wyrok sądu odnosi się do zapytania podatniczki, czy może przychody z kilku mieszkań już wynajmowanych i kolejnych, kupowanych właśnie jako inwestycja, rozliczać ryczałtem 8,5% (i 12,5% powyżej 100 tys. zł przychodu). Urząd Skarbowy stwierdził, że nie jest to już najem prywatny, bo skala i zorganizowanie wskazuje na działalność, i Sądy z takim podejściem się zgodziły.

Kiedy właściciel kilku mieszkań staje się przedsiębiorcą?

Nacisk w wyroku Sądu jest położony na stopień zorganizowania całego przedsięwzięcia, a nie na liczbę lokali w najmie. To dokładnie pokazuje problem ze stosowaniem prawa podatkowego do najmu mieszkań: o prywatności lub „firmowości” decyduje stopień zorganizowania.

Nie ma w żadnych przepisach podanych progów profesjonalizacji: wynajmowanych nieruchomości, ich powierzchni, lub aktywnych i trwających umów najmu, a przecież można mieć jedną kamienicę z kilkunastoma mieszkaniami, lub jedno mieszkanie i czterech najemców równocześnie, każdy w osobnym pokoju.

Nie ma też definicji, co to jest „zorganizowany najem”, okazuje się to dopiero w trakcie postępowań. Urzędnik może np. stwierdzić, że jeśli podatnik korzysta z firmy zajmującej się zarządzaniem najmem, bo mieszka w innym mieście, to jest „zorganizowany”. Należy przy tym wyraźnie zaznaczyć, że nie mówimy o tzw. najmie krótkoterminowym, czyli dla turystów, co jest usługą i powinno być od dnia rozpoczęcia prowadzone jako działalność w wybranej formie, ale o najmie na lata, gdzie mamy ochronę lokatorów i bardzo niewielkie możliwości ochrony wynajmujących, również będących osobami fizycznymi.

Coraz więcej skomplikowanych przepisów

Przepisy podatkowe są coraz bardziej skomplikowane, w ostatnich dwóch latach doszedł „próg” w ryczałcie, skomplikowały się zasady amortyzacji mieszkań dla podatników wybierających zasady ogólne opodatkowania przychodów, a wszyscy i tak muszą dokładnie pilnować obrotów i znać aktualne zasady dotyczące kas fiskalnych i VAT- u – bo zwolnienie z niego dotyczy wyłącznie mieszkań, a przynależnych do nich miejsc garażowych i postojowych już nie zawsze.

Tymczasem polski zasób mieszkań na wynajem to w zdecydowanej większości prywatne zasoby detalistów, mieszkania z których okresowo nie korzystają właściciele, bo nie mogli sprzedać po odziedziczeniu bez podatku, bo wysokość kredytu przekraczała kwotę do uzyskania ze sprzedaży, bo teraz kupimy, a będzie dla dziecka lub starszego rodzica za kilka lat, bo ktoś dostał znacznie lepsza pracę w innym mieście, ale pewnie tylko na kilka lat.

Nie wiadomo, bo nie ma badań, ilu jest takich inwestorów, jak występująca w przywoływanym wyroku podatniczka. Na podstawie brytyjskich badań właścicieli można szacować, że u nas jest to poniżej 10% wynajmujących.

Po komplikować coś, co powinno być proste

Coraz większe skomplikowanie przepisów podatkowych, kilka rodzajów najmu i całych procedur korzystania z tych „udogodnień”, wciąż bardzo silna ochrona lokatorów wzmocniona karami dla właścicieli z kodeksu karnego za nieopłacanie mediów lokatorom-dłużnikom, to coraz większe ryzyko dla wynajmujących.

A patrząc na przychody państwa z ryczałtu od najmu, najprostszego do tej pory opodatkowania, to trend był do tej pory znacząco rosnący od 2003 roku, kiedy wprowadzono taką możliwość: w 2017 roku zeznania PIT-28 wyłącznie w zakresie najmu złożyło 562 864 podatników i jest to połowa wszystkich „ryczałtowców”.

Jeśli głównym celem kreujących politykę mieszkaniową i podatkową byłoby jak najlepsze wykorzystanie istniejącego zasobu mieszkań, aby nie stały puste, a jednocześnie bardzo efektywne opodatkowanie przychodów, to czemu komplikować i utrudniać działania tym osobom fizycznym, które nie boją się nieuczciwych najemców?

Państwo nie chce aby Polacy inwestowali w mieszkania na wynajem?

Rynek najmu mieszkań, ogólnie najem mieszkań, jest wskazywany w Narodowej Strategii Mieszkaniowej jako istotne uzupełnienie mieszkań na własność, pozwalające na większą mobilność ludziom zmieniającym pracę, na przeprowadzki do miejsc, gdzie brak pracowników, na polepszenie warunków mieszkaniowych bez zaciągania kredytów, a może czasem nawet z dopłatą do czynszu.

Na razie nie ma jednak dużych instytucji, poprzez które Polacy mogliby inwestować w mieszkania na wynajem, bezpiecznie i stabilnie. Nie ma nawet odpowiednich budynków, które takie fundusze mogłyby kupić.

Jedyną opcją dla Kowalskiej i Nowaka jest kupno i wynajęcie jako detalista. I wiele osób odpowiada na potrzeby rynku najmu, wynajmując mieszkania. Jednak przy takich ryzykach, coraz liczniejszych, może wystarczy im samo kupno i czekanie na wzrost wartości mieszkań, bez wynajmowania, wyposażania, remontowani i w ogóle organizowania tego najmu?

Srogi fiskus wpędzi najem w szarą strefę?

Podsumowując: w miarę jak rośnie rynek najmu i rozwijają się usługi dla wynajmujących, daje się zaobserwować coraz ostrzejsze interpretacje urzędów.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik działa na rzecz wprowadzania dobrych standardów w najmie, co sprzyja bezpieczeństwu najemców i wynajmujących, a także przychodom Skarbu Państwa.

W kontekście pojawiających się coraz częściej uzasadnień, że korzystanie z profesjonalnej firmy działającej na rzecz właściciela, to już „zorganizowany najem”, nasze starania mogą być całkiem nieskuteczne, a rynek najmu znów wróci do szarej strefy.