Instrumenty finansowania nieruchomości: Nowa propozycja prezydenta może doprowadzić do kolejnych wzrostów na rynku mieszkaniowym / New aid for foreign currency mortgage borrowers may cause more instability to polish housing market

Bartosz Turek
Analityk Open Finance

Weźmy na przykład dane GUS za 7 miesięcy br. Deweloperzy w tym czasie wystąpili o pozwolenia na budowę ponad 80 tysięcy mieszkań, rozpoczęli budowę prawie 63 tysięcy i oddali do użytkowania ponad 45 tysięcy lokali. Każda z tych liczb to nowy rekord – firmy budujące mieszkania nigdy wcześniej nie mogły się pochwalić aż tak wysokimi wynikami w okresie od stycznia do lipca.

Firmy budują, bo Polacy kupują

Skłonność do masowego rozpoczynania nowych inwestycji ma oparcie w popycie zgłaszanym przez Polaków. Warto w przytoczyć chociażby dane firmy doradczej REAS, która sugeruje, że na rynkach 7 miast (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź) przez 12 miesięcy (od lipca 2016 do czerwca 2017) nowych właścicieli znalazło 68,4 tys. lokali. To o 20 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Co nie mniej ciekawe, w 2007 roku – ostatnim przedkryzysowym – deweloperzy sprzedali tylko niewiele ponad 35 tysięcy mieszkań. Aktualny wynik jest prawie dwukrotnie wyższy.

Rekordy sprzedaży notowane są jednak nie tylko w biurach sprzedaży deweloperów i w największych polskich miastach. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości świadczą o tym, że na szerokim rynku obroty także rosną. W pierwszym półroczu br. nabywców znalazło prawie 87 tysięcy lokali „z drugiej ręki”. Dla porównania, 4 lata wcześniej było to 61,6 tys. Wcześniejsze dane Ministerstwo udostępnia, niestety, w innym podziale na poszczególne typy nieruchomości.

Rynek zalewa gotówka

Dotychczas boom stymulowany był przez nabywców gotówkowych. Skala ich aktywności wzrosła trzykrotnie w ciągu pięciu lat. Podczas gdy w całym 2012 roku na rynki wspomnianych wcześniej siedmiu miast trafiło ponad 6 mld złotych, to przez tylko 3 miesiące bieżącego roku nabywcy gotówkowi wydali na nowe lokale prawie 4,4 mld zł – wynika z szacunków NBP. Te same wyliczenia mówią, że gotówka odpowiadała za aż 70 proc. transakcji na rynku. Pozostałe 30 proc. były przynajmniej w pewnej części wspierane kredytem. Nie powinno być tajemnicą, że te dane także są jednymi z wielu rekordów, które obecnie bije rodzimy rynek mieszkaniowy.

Jedynie w obszarze cen mieszkań nie możemy wciąż jeszcze mówić o rekordach. Pod tym względem mamy więc znacznie bardziej komfortową sytuacją niż Kanada, Australia czy Węgry, gdzie można już mówić o bańkach spekulacyjnych. W tych krajach boom na rynku mieszkaniowym doprowadził bowiem do sytuacji, w której ceny mieszkań i domów wyraźnie przekroczyły wyceny sprzed ostatniego kryzysu, którego symbolicznym początkiem było ogłoszenie upadłości przez Lehman Brothers w połowie września 2008 roku.

Kredytobiorcy też zaczynają polowania

Nie znaczy to jednak, że wspomniane rekordy, które obserwujemy na rodzimym rynku, nie mogą budzić lęku o jego stabilność. Obawy są tym bardziej uzasadnione, że oliwy do ognia dodają od początku roku także kredytobiorcy. BIK sugeruje, że przez pierwszych 7 miesięcy popyt na kredyt wzrósł o 16 proc. Jest to o tyle zaskakujące, że w ostatnich miesiącach kredyty hipoteczne podrożały, a do tego banki stawiają przecież wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego. Okazuje się jednak, że nawet te niedogodności nie są w stanie zatrzymać marzeń Polaków o własnym „M”. Rosnące zatrudnienie i wynagrodzenia przy szczodrej polityce prorodzinnej rządu tylko wspierają te dążenia, a gdyby tego wszystkiego było mało, to po prostu najem jest obecnie rozwiązaniem znacznie droższym niż zakup na kredyt, co zawdzięczamy rekordowo niskiemu poziomowi stóp procentowych.

Projekt prezydenta szansą na wzrost sprzedaży

Obserwowany od ponad roku wzrost cen mieszkań sugeruje, że popyt na nie przewyższa podaż i to pomimo rekordowej aktywności deweloperów. Najpewniej dobra passa będzie jeszcze trwała, ale trzeba przyznać, że więcej jest zagrożeń dla realizacji takiego scenariusza niż czynników, które sugerują jego powodzenie.
Zacznijmy jednak od tego, co może rozbudzać nadzieje deweloperów na kolejne obfite lata. Po pierwsze, wciąż rodzima gospodarka ma się dynamicznie rozwijać, co sprzyjać powinno wzrostom wynagrodzeń i zatrudnienia. Taki stan wprost powinien przełożyć się na popyt na mieszkania.