Bank i Klient: Kredyty mieszkaniowe

Spadek dynamiki kredytowania

W 2012 r. banki udzieliły o 31 tys. mniej kredytów niż w 2011 r. (spadek o 12,5 proc.), ale skala negatywnego trendu jest dużo głębsza, gdyż na wskaźnik ten wpływa obniżona przez początek bessy słaba sprzedaż kredytów mieszkaniowych w IV kw. 2011 r. Czwarty kwartał 2011 r. zaniżył roczną bazę, do której odnosimy sprzedaż 2012 r.

Liczona rok do roku dynamika nowych kredytów mieszkaniowych wynosiła w III kw. 2012 r. minus 18,5 proc., podobnej skali negatywną dynamikę sprzedaży kredytów mieszkaniowych odnotowano w II kw. 2012 r.

Utrwalenie tendencji

W 2013 r. można oczekiwać dalszych spadków akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym, będących łącznym skutkiem kilku czynników: regulacyjnego (Rekomendacja S), braku funduszy długoterminowych w pasywach banków, wzrostu marż oraz spadku bądź stagnacji dochodów realnych ludności. Pozytywnie na popyt na kredyty oddziaływać będzie spadek stóp procentowych. Ograniczaniu rozmiarów akcji kredytowej towarzyszy spadek udziału kredytów w finansowaniu transakcji na rynku mieszkaniowym. Szacuje się, że udział transakcji bez udziału kredytu wzrósł w 2012 r. z 15,5 proc. do 19,5 proc.1

Należy także oczekiwać spadku popytu na kredyty mieszkaniowe, wynikającego ze zmniejszenia liczby nowych pozwoleń na budowę. W styczniu br. utrzymał się notowany od maja ub. roku spadek liczby mieszkań, na które wydano pozwolenia (o 24,2 proc., do 8,1 tys. sztuk) oraz liczby mieszkań rozpoczętych (o 38,4 proc., do 4,1 tys.).2 W całym 2012 r. wydano o 20 proc. mniej pozwoleń na budowę, o 87 proc. mniej budów rozpoczęto. Trudno jednak przesądzić, w jakim stopniu gasnące budownictwo mieszkaniowe jest skutkiem, a w jakim przyczyną spadku akcji kredytowej.

Analiza jakości według metodologii vintage

Analiza vintage pozwala uniknąć niektórych pułapek interpretacyjnych 1 Bartosz Tuderek https://homebroker.pl/analizynews 4.02.2013 r. 2 Biuletyn Statystyczny GUS Nr 1, luty 2013 r. występujących przy ocenianiu jakości kredytów na podstawie wskaźników standardowych (bilansowych). Ponieważ każdą generację analizujemy oddzielnie, proces starzejącej się struktury wieku portfela można odróżnić od zmian jakości kredytowania. Także wcześniejsze spłaty kredytów nie zakłócają oceny jakości portfeli w metodzie vintage, gdyż kredyty spłacone, inaczej niż w metodzie standardowej, pozostają w mianowniku współczynnika, a w liczniku są traktowane jako kredyty dobre. Skomplikowana jest ocena wpływu refinansowań kredytów na jakość portfeli, gdy chcemy ocenić relatywną jakość portfela walutowego i złotowego.

Kredyty mieszkaniowe prezentujemy na wykresach vintage. Na osi poziomej oznaczone są daty obserwacji, na pionowej udział (ilościowy) rachunków opóźnionych w spłacie powyżej 90 dni w kolejnych rocznikach. Jakość kolejnych generacji wyrażona jest kątem nachylenia linii vintage. Im bardziej stroma, tym rocznik psuje się szybciej. Analizujemy oddzielnie portfele złotowe i walutowe, gdyż mają one odmienne profile ryzyka, choć procesy refinansowania ...