Bank i Klient: Doświadczenie buduje zaufanie – AMRON

Należy jednak podkreślić, że sam pomysł zrodził się w ZBP jeszcze 5 lat wcześniej, w 1999 r., podczas spotkania ówczesnego dyrektora generalnego, a obecnego prezesa, Krzysztofa Pietraszkiewicza z przedstawicielami Generalnego Inspektoratu Nadzoru Bankowego: obecnym dyrektorem w UKNF Andrzejem Reichem, Krzysztofem Kanigowskim oraz przedstawicielami banków najbardziej zainteresowanych finansowaniem nieruchomości. Spotkanie poświęcone było omówieniu założeń do przygotowywanej przez GINB Rekomendacji J o tworzeniu przez banki baz danych o nieruchomości. Miałem przyjemność uczestniczyć w tym spotkaniu jako ówczesny prezes zarządu HypoVereinsbank Banku Hipotecznego S.A., w towarzystwie Piotra Cyburta, prezesa zarządu Rheinhyp-BRE Banku Hipotecznego S.A. oraz Mirosława Sochaczewskiego, dyrektora Banku PKO BP S.A. We trzech stanowiliśmy skład ówczesnego Prezydium Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości. Przyjęcie przez Komisję Nadzoru Bankowego Rekomendacji J 20 lipca 2000 r. zmobilizowało nas do intensywniejszej pracy

Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, którego sekretarzem był wówczas Marek Kowalski, podjął formalnie inicjatywę utworzenia przy ZBP jednej wspólnej bazy danych o nieruchomościach. Opracowanie założeń zlecono Bankowi Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny S.A., który jako bank specjalistyczny był najbardziej zaawansowany w wypełnianiu wymogów nadzorczych dotyczących kredytowania nieruchomości. Kierownikiem Projektu został dyrektor Biura Wycen w tym banku, Robert Nowak. Opracowana we wrześniu 2001 r. koncepcja bazy danych pod roboczą nazwą Ewidencji Nieruchomości i Cen Transakcyjnych (ENTC) była konsultowana zarówno w sektorze bankowym, jak również w gronie ekspertów właściwych resortów i instytucji, w tym Ministerstwa Sprawiedliwości, Ministerstwa Finansów, Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii, Narodowego Banku Polskiego, Generalnego Inspektoratu Nadzoru Bankowego oraz Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W listopadzie 2002 r. komitet przyjął wyniki tych konsultacji w postaci dokumentu pt. „Memorandum Informacyjne – System Ewidencji Nieruchomości i Cen Transakcyjnych”, a zarząd ZBP podjął decyzję o realizacji projektu.

W czerwcu 2003 r. ZBP podpisał umowę z należącą do NBP firmą Bazy i Systemy Bankowe Sp. z o.o. o realizacji projektu systemu, który w międzyczasie przyjął docelową nazwę Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON).

Obsługę realizacji projektu zlecono Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o., gdzie utworzony został Zespół ds. AMRON, w skład którego weszła Agnieszka Górska – koordynator projektu oraz specjalista IT, Ryszard Ferenc. Nad całością prac czuwała prezes zarządu CPBiI, Teresa Wrzesień. Zespół wpierał również dyrektor Robert Nowak. W pracach nad modelami analitycznymi uczestniczyli przedstawiciele AGH z Krakowa oraz Akademii Ekonomicznej z Wrocławia. Opracowane wówczas modele autorstwa prof. dr. hab. Józefa Czai, po kilku aktualizacjach i modyfikacjach, funkcjonują w systemie do dziś. Odbiór techniczny systemu nastąpił w czerwcu 2004 r., a we wrześniu tego roku System AMRON został udostępniony bankom. Niestety, aktywność pierwszych uczestników w AMRON była znikoma.

Rosnące znaczenie sektora kredytów hipotecznych w działalności bankowej oraz nabierający rozpędu rynek mieszkaniowy stawiał przed bankami nowe wymagania. Tak widziała to również Komisja Nadzoru Bankowego i Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego. Pojawiła się zapowiedź Rekomendacji S.

W takiej sytuacji zostałem zaproszony przez prezesa Związku Banków Polskich, Krzysztofa Pietraszkiewicza, do pokierowania Systemem AMRON. W maju 2006 r. wszedłem do zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji jako osoba odpowiedzialna za rozwój Systemu AMRON. Baza danych liczyła wówczas 116 tys. rekordów i uczestniczyło w niej 5 banków komercyjnych.

W ciągu pół roku udało się nam pozyskać do współpracy z AMRON kolejnych 8 banków. 21 listopada 2006 r. odbyło się pierwsze, założycielskie posiedzenie Komitetu Uczestników AMRON. Uczestniczyli w nim przedstawiciele 13 banków komercyjnych, Narodowego Banku Polskiego i Związku Banków Polskich. Baza danych liczyła „już” 221 tys. rekordów. Rosnącemu zainteresowaniu banków współpracą z AMRON sprzyjała dyskusja nad projektem pierwszej Rekomendacji S, zobowiązującej banki do bieżącego monitorowania zmian wartości nieruchomości i wykorzystywania w tym celu metod statystycznych. Generalny Inspektor Nadzoru Bankowego, Wojciech Kwaśniak, w skierowanym do Prezesa ZBP piśmie z 31 października 2006 r., pozytywnie ocenił kierunek rozwoju Systemu AMRON. Napisał: (…) w naszym przekonaniu budowę Systemu AMRON należy uznać za cenną inicjatywę, która powinna się przyczynić do zwiększenia jakości oraz przejrzystości w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem zabezpieczenia ekspozycji kredytowych. Korzystanie z baz danych pozwala na uzyskiwanie informacji przydatnych do oceny ryzyka. Stąd też, zasadność korzystania z Systemu AMRON ma tym większe znaczenie, że w czasie inspekcji w bankach stwierdza się, że znacząca część banków nie posiada własnych baz danych.

Stale rosnąca liczba banków uczestniczących w AMRON oraz liczba gromadzonych rekordów, a przede wszystkim zmieniający się rynek nieruchomości w Polsce po jego otwarciu na europejskich inwestorów, deweloperów oraz instytucje finansowe i coraz wyraźniej definiowane oczekiwania odnośnie przejrzystości i dostępności informacji o rynku nieruchomości skłoniła Związek Banków Polskich do podjęcia w lutym 2008 r. decyzji o fundamentalnej przebudowie samej bazy danych, jak również „uzbrojenia” Systemu AMRON w szereg nowych raportów analitycznych i statystycznych. Zaakceptowany przez ZBP zakres przebudowy umożliwiał zarówno jego udostępnienie innym niż banki uczestnikom rynku obrotu nieruchomościami, jak również dalsze poszerzenie funkcjonalności oraz bezpieczeństwa zasobów bazy danych, a także niezawodność korzystania z niego przez użytkowników. Baza AMRON liczyła wówczas już 400 tys. rekordów i korzystały z niej 24 banki komercyjne.

Za rozbudową systemu i otwierającymi się nowymi możliwościami korzystania z zasobów bazy danych poszły decyzje ...