Akademia: Finansowanie projektów mieszkaniowych w Polsce po 1989 roku a ewolucja rynku mieszkaniowego – rys historyczny i spojrzenie w przyszłość (cz. I)

dr Krzysztof Czerkas
Członek Zarządu
BRE Banku Hipotecznego

Segment nieruchomości mieszkaniowych w Polsce po 1989 roku podlegał najciekawszym przemianom symptomatycznym dla całego rynku nieruchomości i zarazem całego procesu transformacji ustrojowej. Zmiany zachodzące na rynku mieszkaniowym w Polsce oddziaływały na sposoby finansowania projektów mieszkaniowych przez polskie instytucje finansowe. Prawie 20-letnie doświadczenia zawodowe autora niniejszego artykułu w sektorze bankowym w Polsce wskazuje, że wspomniane zmiany w sposobach finansowania projektów mieszkaniowych związane były z wystąpieniem typowych wahań koniunktury na rynku mieszkaniowym w Polsce oraz transferem know-how w zakresie finansowania projektów mieszkaniowych z zagranicy. Instytucje finansowe dostosowały swą politykę do cykli koniunkturalnych na polskim rynku mieszkaniowym. Nie zawsze jednak były one w stanie dokonać syntezy swych doświadczeń z różnych faz cyklu koniunkturalnego i znaleźć właściwe sposoby finansowania projektów mieszkaniowych.

” ]

W ostatnich latach (faza boomu przypadająca na lata 2004-2008) widoczne było odchodzenie od sprawdzonych praktyk finansowania nieruchomości mieszkaniowych nawet w ramach filozofii project finance i nadmierna liberalizacja wymogów stawianych kredytobiorcom, np. co do poziomu wkładu własnego, proporcji kredytu do wartości obiektu, czyli LTV lub wymogów przedsprzedaży jako warunku uruchomienia kredytu na projekt mieszkaniowy oraz doboru renomowanych, generalnych wykonawców.

Po tym wprowadzeniu prześledźmy stadia rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego po 1989 roku i towarzyszące im zmiany sposobów finansowania nieruchomości mieszkaniowych.

W wyróżnionym, pierwszym etapie rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce, przypadającym na lata 1989-1993, zmniejszał się udział spółdzielni mieszkaniowych w podaży mieszkań, choć spółdzielnie nadal miały przewagę nad deweloperami mieszkaniowymi jeśli chodzi o udział w puli budowanych mieszkań ogółem. W latach 1989-2005 nadal w strukturze oddawanych mieszkań dominowały mieszkania budowane przez inwestorów indywidualnych w systemie gospodarczym na własne potrzeby.1 Po 1989 roku upowszechniała się własność hipoteczna i powstawały podstawowe regulacje prawne związane z rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Piotr Lis wskazuje, że dynamiczny wzrost liczby mieszkań własnościowych wynikał z:

• prywatyzacji publicznego zasobu mieszkaniowego (w latach 1993-2002 przeciętnie 180 tysięcy mieszkań rocznie)
• nowego, własnościowego budownictwa mieszkaniowego (tutaj aktywni byli i są deweloperzy mieszkaniowi)
• przekształcenia spółdzielczych praw na prawa własnościowe.2

W ślad za wymienionymi zmianami systemowymi nie pojawiły się jednak w Polsce zmiany systemowe upraszczające tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy, pozwoleń na budowę i możliwość zbyt pochopnego zaskarżenia tych decyzji. Problemy te są nadal aktualne, pomimo 20 lat transformacji ustrojowej w Polsce. Według danych Banku Światowego za 2010 rok, zanim w Polsce nastąpi rozpoczęcie inwestycji, trzeba przejść przez 32 różne procedury, a czas oczekiwania na pozwolenie na budowę wynosi 311 dni. To wciąż znacznie gorzej niż w innych krajach i nie widać tu w Polsce w ostatnich latach znaczącej poprawy.3 Czasochłonne było i jest zatem przeprowadzanie wielu decyzji i uzgodnień w ramach procesu inwestycyjnego. Przeszkodą dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego po 1989 roku był i nadal jest brak odpowiednich terenów pod budowę, z odpowiednią infrastrukturą techniczną, w tym brak pełnego pokrycia Polski planami zagospodarowania przestrzennego. Część atrakcyjnych, z punktu widzenia deweloperów, działek nie miała uregulowanego stanu prawnego – występowały np. problemy z ustaleniem właściciela. Wskazane problemy istniały przez cały okres lat 1989-2009. Spółdzielnie mieszkaniowe nie odczuwały tak bardzo tych problemów, bo miały tereny z poprzednich lat.4 Inną barierą rozwoju rynku mieszkaniowego był niesprawny system ksiąg wieczystych w Polsce. Aby móc skutecznie przebrnąć przez te biurokratyczne i systemowe bariery rozwoju, dana grupa deweloperska musi zdobyć stosowne doświadczenie i zbudować sieć odpowiednich kontaktów wśród ekspertów rynku nieruchomości i nie da się ukryć, że także wśród lokalnej administracji.

W ślad za zmianami systemowymi pojawili się prywatni deweloperzy, wykorzystujący odziedziczony w Polsce po okresie realnego socjalizmu deficyt mieszkań. Na potrzeby niniejszego artykułu dewelopera mieszkaniowego możemy zdefiniować jako „podmiot, który dla osiągnięcia dochodu w przyszłości, organizuje i koordynuje proces inwestowania w nieruchomości, począwszy od inicjatywy planowanego przedsięwzięcia poprzez jego realizację i przekazanie finalnego produktu do eksploatacji lub do dalaszego rozwoju (…) deweloper mieszkaniowy może, choć nie musi, być też inwestorem. (…) deweloper mieszkaniowy może specjalizować się w różnych typach nieruchomości”.5 Dla dalszych rozważań zaprezentowanych w artykule przyjmiemy, że deweloper mieszkaniowy jest też inwestorem.

Po 1989 roku zwiększyła się dostępność materiałów budowlanych. Pojawiły się ciekawe rozwiązania architektoniczne w projektach mieszkaniowych. Zwiększała się powoli średnia powierzchnia mieszkania. Na podstawie Spisu Powszechnego w 1988 ustalono, iż przeciętna liczba osób przypadających na jedno mieszkanie wynosiła 3,46 osoby, na 1 izbę – 1,02, na pokój – 1,43. W 2002 r. wskaźniki te wynosiły odpowiednio 3,25 osób na 1 mieszkanie, 0,88 osoby na 1 izbę, 1,19 osoby na 1 pokój. Proporcje te są jednak nadal gorsze niż w Europie Zachodniej.6 Deweloperzy mieszkaniowi stopniowo przechodzili od budownictwa luksusowego (realizowanego na początku lat 90.) do ogólnie dostępnego, tańszego budownictwa wielorodzinnego. Zaczęły powstawać kolejne osiedla mieszkaniowe w nowych lokalizacjach, np. Białołęka w Warszawie. Inwestycjom mieszkaniowym nie towarzyszyły jednak równoległe inwestycje w infrastrukturę drogową, kolejową i społeczną (żłobki, przedszkola, szkoły, kina, sklepy, biblioteki, obiekty kultury fizycznej). Harmonijny rozwój infrastruktury drogowej i społecznej z budową nowych osiedli mieszkaniowych zaczął być czynnikiem zdecydowanie poprawiającym atrakcyjność danej lokalizacji.

Finansując projekty mieszkaniowe spółdzielni i deweloperów, część banków popełniała podstawowe błędy (brak zwrócenia uwagi przez banki na zamknięcie źródeł finansowania projektów mieszkaniowych, traktowanie przez banki przedpłat od klientów jako źródła finansowania projektów, a nie źródła spłaty kredytu, tolerowanie zbyt niskiego udziału własnego kredytobiorcy w projekcie i zbyt agresywnej proporcji kredytu i wartości nieruchomości tzw. LTV, brak nadzoru nad procesem budowy ze strony banku i kwestią kontroli kosztów i zarządzania różnymi typami ryzyka projektu przez dewelopera, tolerowanie niesprawdzonych wykonawców i dostawców). Relatywnie rzadko pojawiał się wymóg przedsprzedaży mieszkań jako warunku wypłaty kredytu ze strony banku finansującego. Banki nie stosowały filozofii project finance, tzn. nie żądały, aby dany projekt mieszkaniowy był realizowany w formule spółki celowej i był tym samym prawnie, finansowo i organizacyjnie odseparowany od innych projektów inwestycyjnych realizowanych przez daną firmę. Ścisła kontrola rozliczeń w ramach procesu budowy między deweloperami, nabywcami, wykonawcami i dostawcami poprzez rachunek escrow praktycznie nie istniała. Zdarzało się, że środki uzyskiwane przez deweloperów od nabywców były przeznaczane na kończenie poprzednich projektów. Banki nie przeprowadzały masowo technicznej i ekonomicznej kontroli procesu budowy mieszkań (kontrola kosztów realizacji projektu). Rzadko też weryfikowały wycenę nieruchomości dostarczaną przez klientów- deweloperów oraz stan prawny nieruchomości, gdzie była realizacja inwestycji. Zdarzało się, że inwestycja realizowana była na nieruchomości już obciążonej hipotekami na rzecz innych kontrahentów deweloperów lub na nieruchomości, gdzie deweloper nie zapłacił jeszcze całej ceny jej zakupu. Banki tolerowały bez głębszej analizy fakt, iż kredytobiorca-deweloper powierzał wykonawstwo projektu osobom i firmom oraz inne usługi związane z zarządzaniem projektem mieszkaniowym firmom i osobom powiązanym z projektem, co może być źródłem transferu środków z projektów (tzw. wycofywanie wkładu własnego).

Finansowanie deweloperów mieszkaniowych przez banki najczęściej było finansowaniem korporacyjnym (bez wymogu stworzenia spółki celowej), a kredyty dla deweloperów mieszkaniowych były typowymi kredytami obrotowymi, przy których nie było zazwyczaj zbyt szczegółowej kontroli wykorzystywania środków z kredytu.

Błędy i zaniedbania w ocenie i monitoringu projektów, popełniane przez banki w początkowym okresie rozwoju rynku mieszkaniowego, były wynikiem braku doświadczenia w finansowaniu projektów mieszkaniowych w gospodarce rynkowej. Ówczesna literatura przedmiotu poświęcona bankowości oraz ocenie ryzyka kredytowego i regulacji bankowych także nie dostarczała bankom i innym instytucjom finansowym szczegółowych wytycznych w tym zakresie. Transfer zagranicznego know-how w zakresie oceny projektów mieszkaniowych był ograniczony, z uwagi na niewielką skalę obecności kapitału zagranicznego w polskim sektorze bankowym. Pojawiały się pierwsze skandale związane z finansowaniem deweloperów mieszkaniowych, co zniechęcało banki do finansowania przedsięwzięć w obszarze projektów mieszkaniowych.

Transakcje zawierane przez deweloperów mieszkaniowych z nabywcami miały na początku lat 90. głównie charakter gotówkowy. Umowy z nabywcami były jednostronne, nie faworyzowały dewelopera. Kredyt hipoteczny w Polsce dla nabywców mieszkań był w początkowej fazie rozwoju. Potencjalnych kredytobiorców od zaciągania kredytów hipotecznych odstraszały wysokie stopy procentowe w tamtym okresie.

<...>